Последнее время эксперты рынка коммерческой недвижимости все чаще говорят, что торговые центры в России скоро умрут или исчезнут из-за падения трафика, устаревших концепций и конкуренции с маркетплейсами. По словам управляющего партнера Союза торговых центров, руководителя Mallexpert Сергея Платицына, только 10-15% ТЦ в стране имеют устойчивую позицию, но застрахованных от закрытия нет. В беседе с сайтом «РИА Недвижимость» он рассказал, что нужно сделать владельцам ТЦ, чтобы выбраться со дна, на опыт каких стран посмотреть, как проводить реконцепции после ухода западных брендов и за какие активы в этой сфере в Москве будут биться региональные собственники.
– Сергей, как на самом деле сейчас в 2026 году себя чувствуют торговые центры и их владельцы? Есть ли действительно какой-то кризис?
– А почему у большинства собственников в России такое поверхностное отношение к торговым центрам?
– Я думаю, что у нас просто не выросло то поколение собственников, которое выстрадало свои активы. То есть они достались им слишком легко, но потом вкладываться в торговые центры люди не захотели. Однако есть единицы, которые, которые ездят по миру, смотрят, как там, и везут идеи сюда. И не всегда это собственники из Москвы или Санкт-Петербурга.
Если сравнивать столичных владельцев активов в торговой недвижимости и региональных, то последние все-таки ближе к покупателям и быстрее чувствуют изменения в их поведении. Например, торговый центр в городе с населением от 500 тысяч до миллиона человек является там центром притяжения. Так называемым комьюнити-центром, куда люди приходят провести время, развлечься сами, с друзьями, с семьей, с детьми. Такие торговые центры очень интересны в плане инвестиций, и порой инвесторы даже в очередь за ними стоят.
– Сколько вообще сейчас в России торговых центров и сколько из них могут закрыться в ближайшие год-два?
Например, торговый центр «Белград» на юге Москвы. Там 1 гектар земли, на котором стоит торговый центр в окружении поздних советских построек. Наверное, его кто-то выкупит и построит там жилье. В любом случае этот ТЦ надо перестроить, потому что он несовременный.
С другой стороны, давайте посмотрим на «Европолис». Цветет и пахнет. Собственник там поменялся, новый владелец заряженный. Или вот хороший пример – группа компаний Leto. Они купили «Авентуру» в Чертаново, и не прошло и полгода, как трафик там вырос в два раза. А почему? Они поменяли фасады, освещение, перетряхнули арендаторов, выгнав плохих и пригласив хороших, сделали более привлекательными входные группы.
– Сколько из этих 8 тысяч торговых центров вы называете основными? Какие ТЦ, скажем так, «застрахованы» от закрытия?
– Если брать 8 тысяч объектов, которые когда-то позиционировались как торговые центры, то «основным» рынком я бы считал примерно 800 — 1,2 тысячи объектов. Это те ТЦ, которые имеют устойчивый пул арендаторов, профессиональное управление, понятный трафик и регулярную коммуникацию с рынком. То есть речь примерно о 10-15% от номинального числа объектов.
Но «застрахованных от закрытия» в буквальном смысле нет. Наиболее устойчивыми я бы назвал три типа объектов. Первые — это крупные доминирующие ТЦ в своих зонах охвата. Вторые – районные ТЦ, расположенные у метро, транспортно-пересадочных узлов или в плотной жилой застройке. Третьи — объекты с продуктовым якорем, сервисами, медициной, общепитом, спортом и досугом.
– Вы еще говорили, что есть торговые центры, земля под которыми стоит в разы дороже, чем зарабатывает сам объект. Сколько в России и в Московском регионе таких объектов?
– Точной публичной статистики нет, так как такие расчеты делаются по каждому участку отдельно через градостроительный потенциал, разрешенное использование, плотность застройки, ограничения, транспортную доступность и альтернативный сценарий девелопмента. По моей оценке, в России таких объектов может быть несколько сотен, но почти все они находятся в крупнейших агломерациях. В Московском регионе -ориентировочно 50-100 ТЦ, где стоимость земли или потенциал редевелопмента сопоставимы с текущей стоимостью торгового объекта или выше нее.
Что это за объекты? Это обычно старый торговый центр на крупном участке у метро, МЦК, МЦД, шоссе или в плотном жилом районе. Этот объект как ТЦ уже не показывает выдающейся доходности, но участок под ним можно использовать эффективнее. Например, под многофункциональный комплекс, жилье, офисы, апартаменты, light industrial, медицину или смешанную функцию.
– Как сейчас дела у торговых центров, которые в прошлом были связаны с ушедшими западными брендами, например, у тех же «Мег»? Как вам на данный момент их состояние?
– Напомню, что сначала у нас появился шведский мебельный ритейлер IKEA, а из него уже выросла «Мега». А теперь, когда IKEA нет, где найти арендатора, который займет ее 40 тысяч квадратных метров?
Я недавно посетил крупнейшие торговые центры в Мехико — Centro Santa Fe, Mitikah, Antara — и посмотрел, что они делают в таком случае. Они целиком отдают большие площади, которые сами не могут или не хотят заполнять, одному оператору. А тот в свою очередь их пересдает. Может быть, такой рецепт будет в наших «Мегах» хорошим.
Например, кусок на 5 тысяч «квадратов» может себе забрать «Аскона». Еще Hoff может взять себе 12-13 тысяч квадратных метров. Еще кусок возьмут какие-то другие ритейлеры и производители. Таким образом, например, можно сделать город «все для дома».
– «Лента» купила OBI в этом году. Там тоже планировался какой-то ребрендинг, перезагрузка. Как вы оцениваете, что там происходит?
– Это неплохая попытка интегрировать в систему продуктового ритейлера DIY-сегмент. Ведь туда ходят практически одни и те же люди. А смена на нового собственника, рука которого не связана ничем, это, скорее, позитивный сигнал в связи с общей ситуацией для торговой недвижимости. К тому же, DIY-сегмент у нас, несмотря ни на что, растет. Например, посмотрим на компанию «Петрович». Я знаю, что у них в программе развития открытие 10-12 новых супермаркетов в ближайшие один, два, три года. В Центральном регионе как минимум три точки, на юге две и за Уралом еще.
– Как сейчас живется аутлетам, где продаются разные фешен-бренды, в том числе зарубежные?
– Им, конечно, потяжелее будет, потому что все они изначально были ориентированы на международные бренды. Сейчас им придется комбинировать свой ассортимент с турецкими марками, с нашими российскими. При этом формат останется актуальным. Аутлеты же исторически размещены в пригородах, и народу там становится все больше и больше. Более того, у аутлетов больше площади, есть флагманские бренды и возможность разместить большой товарный ассортимент.
Но массового строительства новых классических аутлетов в 2026-2027 годах я бы не ожидал. Скорее, рынок будет развиваться через дозаполнение существующих объектов, смену арендаторов, усиление российских брендов и отдельные точечные расширения.
Сейчас в России профессиональный аутлет-рынок остается небольшим. По моим подсчетам, ключевых объектов около семи-четырех в Москве, два в Санкт-Петербурге, один в Екатеринбурге. Но новых крупных аутлет-проектов в 2026-2027 годах я не ожидаю.
– Скольким торговым центрам в России надо делать реконцепции?
Если считать от всей базы в 8 тысяч объектов, то реконцепция в той или иной форме нужна примерно 5,1–5,4 тысячи ТЦ в России. Сейчас в реконцепции нуждаются 62% торговых центров в России, а в 2026–2027 годах их доля может вырасти до 64-67%. В регионах доля устаревших объектов, по этой оценке, выше – около 73%, в Москве – около 43%.
Для Московского региона я бы давал не одну жесткую цифру, а диапазон. Если говорить о качественном московском рынке, в прошлом году я анализировал 96 качественных ТЦ Москвы. При доле 43% это порядка 40-45 качественных московских ТЦ, которым реконцепция нужна уже сейчас или в ближайшие два года. Если включать не только качественные объекты Москвы, но и районные, устаревшие, малые и подмосковные ТЦ, то для Московского региона оценка будет выше — ориентировочно 150-250 объектов.
– Приведите какие-то примеры конкретных торговых центров, которым уже давно пора было сделать реконцепцию, но они пока этим не занялись.
– Например, торговому центру «Реутов парк» надо сделать. Те же «Меги» было бы хорошо причесать, не все, но некоторые. Я бы, кстати говоря, многим «Капитолиям» посоветовал сделать реконцепцию. Вообще торговый центр — это то, что можно бесконечно улучшать. Из мирового опыта я бы предложил брать пример с торговых центров на Бали. У всех объектов там очень хорошо сделана входная группа, так что пройти мимо невозможно. Какие-то декоративные карпы, механические бабочки. Самая лучшая отделка, как в музее, это, конечно, в Бангкоке.
– Что происходит с трафиком в торговых центрах в России в 2026 году? Пока мы видим, что он падает. Это тенденция или временная ситуация?
При этом есть группа арендаторов, которых никак нельзя полностью перевести в онлайн. Большую мебель не купишь, в фитнес-клуб вряд ли сходишь. Да, трафик снижен, но качество визита стало другим — покупатель стал более рациональным, совершает меньше импульсных покупок, больше плановых визитов, уделяет больше внимания цене.
– Как, получается, тогда, на ваш взгляд, структура арендаторов торговых центров будет выглядеть в ближайшее время?
– Если брать категорию фешена, то там останутся только сильные бренды, у которых хорошая команда, хороший собственник, есть планы инвестиций на ближайшее будущее. Они будут развивать и увеличивать число своих магазинов. Еще фиксируется рост роли ресторанов, кофеен, фудхолов. Еда стала двигателем прогресса. Также развивается падл-теннис, детские пространства, спортивные и киберспортивные студии, ивенты. Они, конечно, не сильно влияют на арендную ставку, но влияют на регулярность визитов.
В целом уже много десятилетий в мире идет тренд на смещение торговых центров в сторону формата комьюнити. Возьмем один из самых крупных торговых центров в Европе – Puerto Venecia в Сарагосе. Они поняли, куда смещается потребительское поведение, и выделили несколько корпусов только под развлечения, сделали искусственное озеро с лодками. Более того, многие ТЦ делают общественные пространства именно для подростков, чтобы воспитывать своих будущих посетителей. Так что торговые центры будут смещаться в сторону спортивных, развлекательных, образовательных концепций.
– Если говорить про конкретные страны, то в каких из них ситуация с торговыми центрами такая же, как в России?
– А что с торговыми центрами в Европе, Азии?
– Я ранее говорил про Испанию, где самая высокая насыщаемость торговыми центрами и есть самый крупный молл. Во всем мире нет столько квадратных метров ТЦ на единицу населения, как там. Португальские торговые центры покомпактнее и чем-то похожи на наши ТЦ уровня А. Но заброшенных или объектов, которые требуют реконцепции, там вообще нет. То есть в ДНК собственников интегрировано постоянное улучшение, постоянная реконцепция торговых центров. В турецких торговых центрах хороша развита товарная матрица. Например, в Стамбуле в торговом центре Zorlu можно найти одежду любых размеров.
Если говорить об Азии, то в Бангкоке в каждом торговом центре постоянно проходят какие-то акции и презентации новых коллекций одежды, телефонов, косметики. К примеру, в сети ТЦ Central World предусмотрены специальные площади под акции, и это усиливает продажи. Я видел, как в один день в бангкокском ТЦ шли сотрудники магазина сотовой связи в красных футболках с флажками и рассказывали о своих скидках. На следующий день там была презентация ювелирных изделий с моделями. Где у нас вы увидите такой торговый центр? Когда-нибудь вы видели какую-нибудь акцию? Максимум, что сделают — прилепят постер «У нас сегодня акция».
Нам также можно посмотреть на опыт Бали, Дубая. Да даже если взять казахские торговые центры. Там, чтобы арендатору получить вакантную площадь, надо шесть-семь лет ждать.
– А вот в каких странах торговые центры были тоже в таком же плохом состоянии, как у нас?
– Хуже нас, наверное, только пока в Ташкенте, в Узбекистане. Но там рынок торговых центров только зарождается. От нашего он отстает лет на 20, но быстро развивается. Там построили уже профессиональные моллы – «Ташкент сити», «Ривьера».
– Минпромторг разрабатывает новую национальную модель торговли, чтобы совмещать онлайн и офлайн. Ее планируют внедрять в 2027 году. Как вообще, на ваш взгляд, может выглядеть совмещение онлайна и офлайна в торговом центре? Поставить пункты выдачи, например, или что-то еще?
– Пункты выдачи в торговых центрах не эффективны, так как они не добавляют качественного трафика, люди не оставляют там деньги. Ко мне приходили строители Центров обработки данных (ЦОД) и говорили, что готовы снимать тысячу «квадратов» в торговом центре. Им нужен только отдельный вход и много электричества. А владелец торгового центра спрашивает: «То есть туда никто не будет ходить, и я просто буду получать доход с аренды? А как я это потом продам?». Так что нет качественного трафика.
А у Минпромторга, скорее всего, была идея про уравнение условий работы онлайна и офлайна. Дискуссия шла о налоговом равенстве, о скидках, о локациях.
– Что происходит с выручкой в торговых центрах в России? Растет она или падает?
– По выручке я бы говорил так: номинально обороты части торговых центров растут, но реальная доходность находится под давлением – из-за роста затрат, скидок арендаторам, конкуренции с онлайном и снижения импульсного спроса.
– Во сколько вы оцениваете объем потенциальных инвестиций, которые регионалы готовы вложить в покупку ТЦ в целом России и в Московском регионе? Ждать ли в этом году роста или сокращения таких вложений?
– Региональные инвесторы действительно смотрят на ТЦ, особенно на объекты в Москве и крупных городах, потому что такие активы дают понятный арендный поток и иногда имеют потенциал редевелопмента. Потенциальный объем денег, который региональные игроки могли бы вложить в покупку ТЦ, я бы оценивал так: по России – 100-150 миллиардов рублей в ближайшие один-два года, из них 30-50 миллиардов рублей может прийтись на Московский регион. Но это не гарантированный объем сделок, а емкость спроса при наличии качественного предложения.
В 2026 году я бы ожидал роста интереса к покупкам ТЦ, но не взрывного роста сделок. Главными ограничениями являются высокая стоимость долга, осторожность банков и разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей. В целом по коммерческой недвижимости инвестиционный рынок в 2025 году сократился до 800-850 миллиардов рублей, примерно на 35% год к году, поэтому говорить о легком росте вложений в ТЦ нельзя.
– О каких крупных сделках, которые планируются на рынке торговой недвижимости в России в ближайшее время, вам известно?
– Все говорят про «Авиапарк». Это качественный и уникальный актив, которому нужен такой же уникальный и качественный инвестор. Я думаю, что есть такие, и необязательно с территории России. Например, есть амбициозные саудовские, дубайские инвесторы. Может, Emaar Properties, которому принадлежит Dubai Mall, захочет его купить. Таиландские собственники из Central Pattana, казахские молодые собственники тоже могут его купить. Но иностранные инвесторы пока, скорее всего, выжидают изменений санкционного режима в России. Либо ожидания продавца и ожидания инвестора могут находиться на разных берегах. Например, один хочет 11-12 лет окупаемости, а другой – три.
Также Fort Group, возможно, захочет продать свои объекты. У них несколько ТЦ в Петербурге и Москве – «Академ-парк», «Порт Находка», «Европолисы», «Пятая авеню». Это крупные сделки, которые могут совершиться в ближайшее время.
– Что будет с торговыми центрами структур компании «Гарант Инвест»? У них тоже несколько торговых центров, в том числе в Москве, но они сейчас находятся в процедуре банкротства.
Если объекты будут выставлять на продажу, то «Галерея Аэропорт» будет самым сладким куском. В West Mall много всего заложено, и, скорее всего, за него тоже можно будет побиться. Это тоже такой сладкий объект для регионального профессионала. У нас же есть тренд: те люди, которые заработали деньги в регионах, очень хотят в Москву, чтобы доказать свою состоятельность. У меня есть минимум три регионала — из Чебоксар, Владивостока, Тюмени, которые постоянно вместе со мной мониторят объекты в Москве и Петербурге.
– Во сколько вы бы оценили все торговые объекты «Гарант-Инвеста» и отдельно те «сладкие» объекты, о которых вы говорили ранее?
– По публичным оценкам, весь портфель ФПК «Гарант-Инвест» оценивался примерно в 32-33 миллиарда рублей. К осени 2025 года в портфеле компании было 16 объектов недвижимости, включая 13 районных торговых центров. Отдельно ТЦ «Москворечье» площадью около 30 тысяч квадратных метров может стоить примерно 3,2 миллиарда рублей, «Галерея Аэропорт» — примерно 4-6 миллиардов рублей, West Mall — примерно 1,5-2,5 миллиарда рублей. То есть три названных актива вместе могут оцениваться ориентировочно в 8,5-11,5 миллиарда рублей.
– Сергей, давайте подытожим. Каким вы видите будущее торговых центров в России?
– Великолепным! Им есть куда стремиться и развиваться. Торговые центры по-прежнему являются большими объектами, которые привлекают огромный трафик. Вы не найдете другой такой объект, кроме аэропортов и железнодорожных вокзалов. Это вторые по посещаемости сейчас объекты. А что делать с этим трафиком, как каждого заинтересовать, чтобы он потратил копеечку, это уже вопрос мозгов. Так что торговые центры никуда не денутся. Просто те, чьи собственники ленивые, закроются сами. А те, чьи собственники с мозгами, деньгами, энергией, дальше будут развиваться.
Беседовала Татьяна СТЕКОЛЬНИКОВА
Источник: РИА