Искусственный интеллект, технологии информационного моделирования, роботы и аддитивные технологии меняют облик строительной отрасли и рынка недвижимости. Однако пока девелоперам и строителям трудно разобраться, какие нововведения станут для них реальным инструментом, а какие останутся лишь маркетинговым мифом. Руководитель центра индустриальных решений и продуктов МТС Павел Федосов рассказал РИА Недвижимость на полях форума «Движение», почему цифровизация принесет прибыль примерно половине российских застройщиков, какая робототехника поможет на стройплощадке на самом деле и как быть, если жильцы не доверяют умному дому.
– Павел, как вы оцениваете уровень цифровизации российского рынка недвижимости сегодня? Меняется ли подход девелоперов к внедрению цифровых технологий?
– Пожалуй, наиболее значимый тренд сейчас – это четкая эволюция, переход девелоперов и управляющих компаний в сфере ЖКХ от разовых цифровых проектов к комплексному продуктовому подходу. Еще недавно цифровизация часто начиналась на завершающих этапах: с сайта девелопера, личного кабинета покупателя, мобильного приложения или отдельных систем безопасности.
Сегодня я бы сказал, что мы приблизились к тому, что любой дом начинается с цифры: от создания концепции жилого комплекса до системы его эксплуатации. И в этом, на мой взгляд, ключевой сдвиг в строительной отрасли, которая переходит от точечного использования различных цифровых фишек к решению реальных задач жителей и УК. Например, раньше камеры ставили скорее для галочки, а теперь проектируют систему видеонаблюдения с видеоаналитикой: автоматическим обнаружением подозрительных объектов, интеграцией с охранной сигнализацией, уведомлением консьержу.
Не исключаю, что в связи с текущей экономической ситуацией в моменте может возникнуть снижение темпов роста цифровизации, отказ девелоперов от затрат в целях экономии. Но все равно они останутся достаточно высокими.
Уровень цифровизации российского рынка недвижимости, особенно в сегменте эксплуатации жилой недвижимости, сейчас достигает среднемировых значений, сопоставимых с европейскими странами, такими как Финляндия или Германия. При этом в бизнес-сообществе растет понимание, что цифровизация недвижимости – это не разовые затраты, а инвестиции с понятной окупаемостью за счет сокращения эксплуатационных расходов и роста лояльности жителей, которые могут влиять на допродажи квартир у девелопера.
В жилой недвижимости наиболее заметны сервисы, с которыми житель сталкивается ежедневно: управление доступом, домофония, видеонаблюдение, мобильное приложение, прием обращений, передача показаний приборов учета. В коммерческой и отраслевой недвижимости акцент иной: интеграция инженерных систем, диспетчеризация, управление энергоэффективностью, техническое обслуживание и контроль надежности оборудования.
– Что сдерживает темпы цифрового развития в российской недвижимости? Каковы основные барьеры для внедрения высоких технологий в повседневную деятельность отрасли?
– Первое, как я уже сказал, это желание сэкономить на этапе строительства. В условиях падения спроса и роста себестоимости девелоперы могут отказаться от умных решений ради снижения цены квадратного метра. Однако зачастую это краткосрочная экономия, отсутствие автоматизации приводит в дальнейшем к росту расходов на эксплуатацию. Поэтому мы уже видим, что некоторые девелоперы идут другим путем. В условиях экономии они переходят к бизнес-моделям, где цифровой набор предоставляется не как капитальные затраты, а как сервис с распределением платежей во времени.
На бытовом уровне это даже не страх оказаться в антиутопии с тотальным контролем или восстанием машин. Если девелопер не продумал постпродажную поддержку, например, работу инженерной службы или договор с партнером на обслуживание, то системы выходят из строя, формируя негатив у жителей. Многие исследования зафиксировали неудачный опыт с умными квартирами из-за поломок, неправильной интеграции и эксплуатации. Допустим, камера сломалась, починить оперативно ее некому, и весь периметр становится уязвимым. Найти специалистов, которые умеют проектировать, внедрять и обслуживать комплексные системы, сложно, особенно в регионах.
Я бы упомянул еще проблему некоего «кусочного внедрения», когда технологии без единой архитектуры становятся узкими местами в бизнес-процессах. Классический пример: лифт, который из-за дублирования записей в системе поднимает жильца не на его этаж, а на соседний. Сюда же добавим часто встречающееся на стройке отсутствие этапности, когда внедрение цифровых решений после утверждения проектной документации и начала строительства, без определения вендор-листа, централизованной системы управления и проработки сценариев использования также превращается в некую цифру ради цифры.
Для нас, как для специалистов рынка, очень непростым аспектом остается длительный инвестиционно-строительный цикл девелоперских проектов, в среднем до трех лет, и долгая проработка продукта. За несколько лет могут измениться бизнес-приоритеты, состав команды, требования к продукту и технологический ландшафт. Одновременно цифровые технологии также развиваются, что приводит к потере актуальности предыдущих решений. Поэтому важно закладывать модульную архитектуру, открытые интерфейсы и возможность поэтапного развития решения, а не фиксировать объект в закрытой технологической конфигурации.
– Есть ли на российском рынке продвинутые девелоперы, которые все это уже осознали и перешли на новый этап цифровой зрелости своих проектов? Есть ли у них какие-то общие, узнаваемые признаки?
– Да, таких в России примерно 30-40%. Думаю, что в ближайшие несколько лет их доля несколько увеличится. И, если ничего экстраординарного не произойдет, такой надолго и останется. Многим компаниям глубокая цифровизация просто не нужна в силу объемов и масштаба. А лидеры цифровизации строительной отрасли будут просто стараться все процессы стабилизировать, синхронизировать и получать от них реальный экономический и управленческий результаты.
Что касается признаков такого девелопера, то, разумеется, цифровую зрелость нельзя определять по одному признаку, например, по наличию мобильного приложения, сайта или набора устройств в жилом комплексе.
Признак зрелости – наличие владельца процесса со стороны бизнеса, а не только со стороны информационных технологий. Когда запрос сформулирован как «нужно поставить систему», разговор обычно начинается с продукта. Когда он звучит как «нужно сократить время реакции на инциденты», «снизить потери ресурсов», «обеспечить управляемость объекта после продажи помещений», то появляется возможность подобрать оптимальную комбинацию процессов и технологий.
В общении с партнерами такой девелопер обычно интересуется не столько презентациями возможностей нового кейса, а сразу спрашивает: «Где я могу посмотреть, как это работает?». Также он с интересом реагирует на экспертность, позитивно воспринимает рассказы разработчика об ошибках и неудачах внедрения, понимая, что ни в одном проекте ничего не бывает идеально гладким, успех всегда достигается через трудности и компромиссы.
Для нас важно, когда запрос на цифру идет не от IT-отдела, а от бизнеса, который осознает проблему и понимает, что цифровизация может даже не всегда нужна, а иногда дороже, чем перестройка процесса.
Если говорить о России, то не открою секрета, если скажу, что Москва является здесь лидером и задает стандарты. Высокий запрос на цифровизацию также наблюдается в Казани. Мы также видим значительный интерес на Дальнем Востоке, возможно, из-за близости к мировому лидеру в этой сфере Китаю, а также в Екатеринбурге, где создано много IT-сервисов для цифровизации эксплуатации зданий. Кроме того, спрос есть в Самаре, Тюмени, Новосибирске, Санкт-Петербурге. В целом цифра идет туда, где прогрессивное городское население и высокий уровень урбанизации.
– Мой следующий вопрос именно про жителей. Насколько сегодня российские покупатели недвижимости готовы доплачивать за умную квартиру или другие цифровые сервисы?
– Человек не готов за это сейчас много платить и переплачивать, особенно в эконом-сегменте. Причин к тому две. Во-первых, как я уже сказал, в российском менталитете традиционно недоверие к цифровым новинкам. В понимании большинства россиян обычный ключ надежнее, чем вход по отпечатку пальца.
По сути, технология должна быть незаметной, но надежной. Жителю не нужно разбираться в архитектуре системы управления зданием. Для него важно, чтобы дверь открывалась несколькими доступными способами, обращение в управляющую компанию не терялось, а критические сервисы сохраняли работоспособность при сбоях связи или временной недоступности внешнего приложения.
Мы помогаем девелоперу обеспечить бесшовную интеграцию различных домофонов, видеокамер, датчиков в единую систему. Кроме того, технологии должны решать реальные проблемы людей. То есть не должно возникать ситуаций, когда внедрили голосового помощника, но жители дома им не пользуются, потому что он не понимает региональных акцентов или не отвечает на бытовые вопросы. Или когда обещание безопасного дома с помощью цифровых решений не оправдывается из-за сбоев, например, открытых калиток, которые никто не может отремонтировать, потому что забыли, как подключать адаптеры или удалили серверную часть.
Поэтому цифровой контур следует начинать проектировать на стадии концепции объекта. Именно здесь определяются будущие пользовательские сценарии, требования к инженерным системам, кибербезопасности, каналам связи, резервированию и поддержке. Корректно спроектированная инфраструктура позволяет добавлять сервисы постепенно, не превращая каждое обновление в дорогостоящую переделку готового дома. Важно учитывать обратную связь от продаж и анализировать социально-демографические портреты будущих жителей, используя геоаналитику и данные о миграциях. Заранее прорабатывать все сценарии использования. К примеру, учитывать, что пропуска понадобятся не только для жителей, но и для спецтехники в зимний период.
– Давайте обсудим актуальную тему отключения интернета. Как быть управляющим компаниям и жильцам в этом случае? Не окажемся ли мы, как в кино, запертыми в своих цифровизованных квартирах?
– Все-таки напомню, что в большинстве случаев речь скорее о перебоях в работе приложений, что связано с проблемами именно с мобильным интернетом. В нынешних реалиях некоторые российские города живут так уже более года, что не мешает им вызывать такси или заказывать доставку. То есть в целом даже приложения к этому вполне адаптировались.
Критические функции здания не должны зависеть от одного канала связи, одного мобильного приложения или одного внешнего облачного сервиса. Это базовое требование к архитектуре цифрового объекта.
Но, разумеется, мы как разработчики, всегда за необходимость резервирования и простого переключения из онлайна в офлайн для бесшовной работы. Например, для доступа к домофону, кроме приложения, существуют BLE-метки, ключ-карты, которые лучше иметь с собой. А в сегментах бизнес и премиум нас уже часто спрашивают, можно ли дом накрыть защищенным интернетом, чтобы не было никаких мошенников, организовать свою, локальную, частную сеть. В эту сторону надо думать, это интересная задача.
– Попробуем все-таки перечислить минимальный набор цифровых решений для современного многоквартирного дома и назовем реальную экономию, которую они дают.
– Минимальный набор зависит от класса объекта, модели управления и зрелости управляющей компании. Но в базовой конфигурации обычно необходимы системы контроля и управления доступом, видеонаблюдение общих зон и периметра, диспетчеризация ключевых инженерных систем, интеллектуальные приборы учета там, где это технически и экономически оправдано, а также цифровой канал взаимодействия жителей с управляющей компанией.
Для управляющей компании принципиально важны не только интерфейсы для приема заявок, но и аварийно-диспетчерский контур: регистрация обращений, контроль сроков, маршрутизация, фиксация результата, мониторинг оборудования и аналитика повторяющихся инцидентов. Это основа для управляемой эксплуатации, а не просто дополнительный сервис.
В целом же, как правило, цифровизация позволяет сократить количество обходов и оптимизировать штат сотрудников управляющей компании за счет проактивного реагирования на возникающие проблемы.
В жилых комплексах экономия на эксплуатационных расходах может достигать 10-15%. Прежде всего, цифровые решения помогают экономить на расходах за ЖКХ (электричество, вода), исключать перерасход энергоресурсов, не допускать поломки оборудования и предотвращать аварии.
– Любимая хайп-тема последних лет – это искусственный интеллект. Насколько я понимаю, сегодня правильнее говорить про использование нейросетей, а не про ИИ. Где они реально применяются в управлении недвижимостью? Или пока это просто маркетинговые обещания?
– Я думаю, что пока это скорее маркетинг. Допустим, голосовые роботы, которые принимают заявки или голосовые роботы обзвона, – это искусственный интеллект? Думаю, все же больше скрипты и алгоритмы, как их раньше называли, но уже с распознаванием речи, голоса, образов в видеонаблюдении.
Прежде всего, важно разделять уровни технологической сложности. Для решения одних задач достаточно сценарной автоматизации: маршрутизации заявок, уведомлений, контроля сроков или формирования типовых отчетов. В других применимы методы машинного обучения и компьютерного зрения: выявление аномалий в потреблении ресурсов, анализ видеопотока, прогнозирование отказов оборудования, классификация обращений и поиск повторяющихся причин инцидентов.
Генеративный искусственный интеллект наиболее полезен как помощник специалиста. Он может ускорять поиск по технической документации, подготовку отчетов, формирование инструкций для диспетчера, первичную обработку заявок и коммуникацию по стандартным вопросам. Но решение о действиях в аварийной или технически сложной ситуации остается за ответственным сотрудником.
Предиктивная аналитика также требует аккуратности. Нельзя обещать, что алгоритм сам по себе предскажет любую аварию. Для надежного прогноза нужны качественные данные: телеметрия, история обслуживания и ремонтов, сведения о режимах эксплуатации, корректная паспортизация оборудования. Без этого искусственный интеллект лишь ускорит обработку неполной или искаженной информации.
Наиболее перспективны узкие прикладные модели, ориентированные на конкретный контур: диагностику оборудования, энергоменеджмент, техническое обслуживание, безопасность, управление заявками. В недвижимости ценность создают не самые громкие технологии, а те, которые дают оператору здания более точное и своевременное основание для решения.
Сегодня мы делаем ставку на физическую робототехнику и уже тестируем беспилотные и роботехнические решения с рядом стратегических партнеров.
При этом очень важно не создавать робота ради робота, а обеспечивать среду, в которой робототехнические комплексы могут безопасно подключаться, передавать данные, управляться, встраиваться в процессы эксплуатации и работать в пределах понятной сервисной модели.
Сейчас активно работаем и над интеграцией подключения различных типов роботов под конкретные задачи и бюджет как над комплексной услугой, где стоимость использования робота будет определяться исходя из времени работы, квадратных метров обслуженной поверхности или набора действий, которые он совершил.
– Какие умные технологии, которые сегодня используются, с вашей точки зрения, уйдут в историю, а какие станут стандартом стройотрасли и ЖКХ?
– Очевидно, что технологии напрямую зависят от развития связи.
Цифровые решения для умного здания также станут стандартом. Примерно таким же привычным и незаметным для нас, как адаптивный круиз-контроль в автомобилях.
Стандартом постепенно станет не отдельный набор устройств, а устойчивая цифровая инфраструктура объекта: качественная проводная сеть, резервирование критических контуров, совместимые инженерные системы, локальная автономность, защищенный доступ, интеграционная платформа и единый подход к данным.
ТИМ будет все активнее использоваться не только для проектирования, но и для управления изменениями, контроля строительства, приемки и передачи данных в эксплуатацию. Это требует дисциплины работы с моделью и данными. Технология не дает эффекта автоматически: информационная модель должна быть актуальной, структурированной и востребованной теми, кто принимает решения на объекте.
Куда полезнее на стройке окажутся альтернативные форм-факторы роботов, более подходящие для строительных задач, чем гуманоидный, так как четыре и даже восемь ног устойчивее, чем одна пара. Развитие будет идти по тому же принципу, что сейчас в промышленном производстве. Появятся роботы на шасси, с захватчиками или присосками, роботы-собаки для достройки.
А вот ИИ ждет нишевизация: останутся маленькие, бизнес-ориентированные языковые модели для конкретных задач. К примеру, специализированные модели для прогнозирования износа инженерных сетей; алгоритмы оптимизации маршрутов техники во дворах; чат-боты УК с интеграцией в ГИС ЖКХ; системы распознавания дефектов на стройплощадке (трещины, отклонения от проекта) и так далее. Искусственный сверхразум мы, скорее всего, либо сами ограничим, как это сейчас уже происходит, либо он поглотит все электричество мира.
В архаику уйдут, вероятно, и VR-решения для стройки, которые оказались слишком дорогими и сложными для массового внедрения. Возможно, VR сохранит нишу в проектных ревью, обучении и демонстрации сложных объектов. На смену приходят BIM модели с AR поддержкой (дополненной реальностью). То же касается и 3D-печати в строительстве: наиболее реалистичные сценарии — это малоэтажные объекты, отдельные конструктивные элементы, малые архитектурные формы и специальные сооружения. Массовое применение в многоэтажном строительстве пока ограничивают требования к материалам, контролю качества, сертификации, проектным решениям и экономике технологии.
Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА
Источник: РИА