Как получить налоговый вычет при покупке участка: пошаговая инструкция

Покупка земельного участка может дать право на имущественный налоговый вычет, но только при соблюдении ряда условий. Кто может вернуть НДФЛ, какие участки подходят для получения льготы, какие документы понадобятся и в каких случаях ФНС может отказать — в материале.

Налоговое законодательство Российской Федерации предоставляет гражданам льготы, воспользовавшись которыми, можно уменьшить расходы на приобретение недвижимости, в том числе покупку земельного участка.

«При покупке земельного участка в 2026 году можно вернуть часть уплаченного НДФЛ через имущественный налоговый вычет. Однако такая льгота применяется не к любому участку, а к земле, связанной с жилым домом: например, если участок приобретен под индивидуальное жилищное строительство и на нем зарегистрирован жилой дом либо если покупается участок уже с жилым домом», — говорит Мария Лоскутова, руководитель бухгалтерской службы TaxSmart.

Право на имущественный налоговый вычет возникает у физического лица, которое одновременно отвечает двум базовым условиям:

«Если гражданин РФ в течении 12 месяцев находился на территории России менее 183 дней, он теряет право на налоговые вычеты, так как теряет налоговое резидентство. Исключение составляют отсутствие в стране в случае краткосрочного, менее 6 месяцев, лечения или обучения, исполнения трудовых, иных обязанностей, связанных с выполнением работ, оказанием услуг на морских месторождениях углеводородного сырья», — уточняет Надежда Лемутова, налоговый эксперт компании ООО «Налоговый компас”.

Анастасия Князева, кандидат экономических наук, доцент кафедры налогов и налогового администрирования Факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета при Правительстве РФ уточняет, что проверить свой статус можно обратившись с заявлением в налоговый орган лично, по почте или через электронную форму на сайте ФНС России, в 2026 году статус налогового резидента можно подтвердить не ранее 3 июля, т. к. к этому моменту пройдет 183 дня с начала налогового периода.

«Налоговым вычетом можно воспользоваться, если есть доходы, облагаемые НДФЛ, по общей прогрессивной шкале 13-22% (выплаты по трудовому договору, гражданско-правовому договору на оказание услуг или выполнение работ). Ряд доходов облагаются НДФЛ по другим налоговым ставкам, например, дивиденды, проценты по банковским вкладам (с 2025 года), доходы по операциям с цифровыми финансовыми активами (ЦФА), такие доходы нельзя уменьшить на сумму налогового вычета на приобретение земельного участка», — говорит Анастасия Князева.

«Суть льготы в том, что государство возвращает гражданину ранее уплаченный им НДФЛ, а значит, тот, кто этот налог не платит, претендовать на возврат не может. Именно поэтому вычет не предоставляется безработным, получателям пособий, индивидуальным предпринимателям на упрощенной системе налогообложения и самозанятым, уплачивающим налог на профессиональный доход: спецрежимы (НПД 4–6 %, УСН) не являются НДФЛ, и возвращать с них попросту нечего. Самозанятый или предприниматель на спецрежиме сможет воспользоваться вычетом лишь при наличии иного дохода, облагаемого по ставке 13 %, например, по трудовому договору», — поясняет Наталья Иванова, кандидат экономических наук, доцент Государственного университета по землеустройству.

Закон прямо очерчивает круг неподходящих случаев. Наталья Гребнева, руководитель обособленного подразделения ПРАВОКАРД в г. Владимир перечислила категории граждан, которым вычет не положен:

Анастасия Князева отмечает, что это и подтверждается судебной практикой (Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 25.07.2017 № 18-КГ17-92, Определение Конституционного Суда РФ от 25.04.2019 № 874-О).

«Если расходы были покрыты за счет материнского капитала, государственных субсидий, сертификатов или средств работодателя, на эту сумму вычет не предоставляется. Льгота работает только в отношении личных или заемных средств гражданина», — уточняет эксперт.

Вернуть 13 % НДФЛ за покупку участка можно только после того, как на нем построен и зарегистрирован жилой дом. В расчете возврата при этом участвуют как расходы на сам участок, так и расходы на дом.

«Главная ошибка, которую совершают граждане, это попытка получить вычет сразу после оформления сделки купли-продажи земельного участка и регистрации права собственности в Росреестре. Согласно подп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ, сам по себе земельный участок объектом вычета не является. Право на возврат налога возникает только после того, как на участке будет построен и официально зарегистрирован жилой дом», — поясняет Наталья Гребнева.

Наиболее надежный вариантом, прямо указанным в подпункте 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, являются земельные участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а также приусадебные участки для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта, на которых разрешено возведение жилого дома. После реформы 2019 года (ФЗ № 217-ФЗ) на садовых участках (СНТ) допускается строительство и регистрация именно жилого дома, поэтому вычет по ним также возможен.

«Если вы построили капитальный дом, признали его жилым, получили технический план и внесли данные в ЕГРН, ФНС предоставит вычет и за землю под ним. Если же на участке стоит лишь сарай, баня или незарегистрированный дачный домик, в вычете за землю будет отказано», — говорит Наталья Гребнева.

Наталья Иванова уточняет, что исключением остаются земли с ВРИ «садоводство», на них размещение жилых домов не предусмотрено, а значит, и право на вычет не возникает. Во всех случаях обязательным условием служит государственная регистрация в Росреестре жилого дома. Право на имущественный вычет возникает с даты регистрации права собственности на расположенный на участке жилой дом.

Максимальная сумма, с которой государство возвращает 13%, строго лимитирована Налоговым кодексом. Предельные размеры имущественного вычета установлены п. 3 и 4 ст. 220 НК РФ. Основной вычет на приобретение участка и строительство (покупку) жилого дома ограничен суммой 2 000 000 рублей (13 % от 2 млн. – до 260 000 рублей).

При годовом доходе 1,5 млн руб. и ставке 13% максимальный возврат составит 195 000 руб., а при переходе на ставку 15% на часть дохода сумма увеличится до 208 000 руб.

«Если фактические расходы меньше 2 млн. руб., то остаток вычета до полного его использования может быть использован для приобретения иных земельных участков или долей в них. Например, если в 2026 году гражданин Иванов И.И. приобрел земельный участок с жилым домом за 1,4 млн. руб., а в 2027 году — земельный участок за 3 млн. руб., то за 2026 год Иванов И.И. имеет право заявить о налоговом вычете в размере 1,4 млн. руб., а в 2027 году — на 600 тыс. руб. (2 млн. руб. за вычетом использованных 1,4 млн. руб.) Если предположить, что с 2027 года размер налогового вычета будет увеличен, например, до 5 млн. руб., Иванов И.И не сможет воспользоваться новым размером налогового вычета, т. к. предельный размер вычета определяется на тот налоговый период, за который Иванов И.И. впервые получил право на налоговый вычет, т. е. за 2026 год с предельным размером налогового вычета 2 млн. руб.», — поясняет Анастасия Князева.

По словам эксперта, момент обращения за налоговым вычетом также не влияет на размер вычета. Например, Иванов И.И. может принять решение в 2028 году об использовании права на налоговый вычет, тогда он должен будет подать декларацию за 2026 год, то есть за год, в котором право на налоговый вычет возникло.

«Отдельно предоставляется вычет на проценты по целевому кредиту (ипотеке) в пределах 3 000 000 рублей, что дает еще до 390 000 рублей к возврату. Таким образом, при покупке земли с домом в ипотеку гражданин потенциально может вернуть до 650 000 рублей. Фактически возвращается не больше, чем было уплачено в бюджет в виде НДФЛ за соответствующие годы, неиспользованный остаток переносится на будущие периоды», — дополняет Наталья Иванова.

В расчетную сумму основного вычета включаются разрешенные расходы, но эти затраты обязательно должны быть подтверждены платежными документами, оформленными на имя заявителя.

Что можно включить в расчетную сумму:

«В то же время не учитываются расходы на покупку мебели, бытовой техники и сантехнического оборудования сверх необходимого, на ландшафтные работы и благоустройство территории, возведение ограждений, бань, гаражей, хозяйственных построек и иных нежилых строений, а также на перепланировку и реконструкцию уже готового дома», — поясняет Наталья Иванова.

Процедура оформления налогового вычета возможна несколькими способами. Основной из них — заполнить декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика физического лица по окончании года, в котором был зарегистрирован жилой дом. Надежда Лемутова уточняет, что необходимо выпустить электронную подпись онлайн в личном кабинете, подать декларацию 3-НДФЛ, заполнить данные и загрузить необходимые документы, подписать и отправить декларацию. В итоге на экране появится линия синего цвета с этапами подготовки и сдачи декларации:

«Нужно подождать обработки декларации ФНС. Если вся информация указана верно, и вы загрузили все необходимые документы, деньги зачислят на указанный вами счет», — говорит Надежда Лемутова.

По словам Натальи Ивановой, с 2021 года для ряда вычетов действует упрощенный порядок. Налоговый орган самостоятельно формирует предзаполненное заявление в личном кабинете на основании сведений, поступивших от банков и иных источников, а гражданину остается подписать его.

«Декларацию 3-НДФЛ при этом подавать не нужно и сроки проверки сокращены. Доступность данного порядка получения налогового вычета зависит от того, подал ли банк необходимые сведения в ФНС, поэтому стоит заранее уточнить участие кредитной организации в обмене данными», — отмечает эксперт.

Не дожидаясь окончания налогового периода, можно получить в инспекции уведомление о праве на вычет (ФНС направляет его работодателю самостоятельно) и передать заявление в бухгалтерию. После этого работодатель перестает удерживать НДФЛ из зарплаты до полной выборки суммы вычета, и налог фактически не уплачивается, а остается у работника. Благодаря этому способу можно начать пользоваться льготой быстрее, не дожидаясь следующего года.

Список необходимых документов для оформления я налогового вычета:

По словам Натальи Ивановой, самая распространенная причина отказа — отсутствие на участке зарегистрированного жилого дома в Росреестре. Отказ можно получить, когда дом числится нежилым или садовым, а перевод в жилой статус не оформлен.

Также если сделка совершена между взаимозависимыми лицами, или оплата покупки производилась за счет средств работодателя, материнского капитала или бюджетной субсидии.

Отказ последует, если заявитель не является налоговым резидентом либо не имел в заявленном периоде дохода, облагаемого по ставке 13 %.

«Технические ошибки тоже приводят к отрицательному решению, например, платежные документы оформлены на другое лицо, суммы в декларации не совпадают с подтверждающими бумагами, пакет документов неполон, либо право на вычет уже было полностью использовано ранее», — поясняет эксперт.

При получении уведомления об отказе в течение 10 рабочих дней можно подать мотивированное обращение в вышестоящую инспекцию, а при отсутствии реакции — обратиться в суд в порядке КАС РФ в течение трех месяцев.

Эксперты ответили на самые популярные вопросы по теме.

Нет. Покупка земельного участка под ИЖС не дает права на возврат налогового вычета.

Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью (п. 4 ст. 220 НК РФ). Каждый из супругов имеет право на собственный лимит в 2 млн рублей. Однако, стоимость участка не позволяет полностью каждому сделать возврат в пределах установленного лимита. Вы можете распределить расходы (например супруг 2 млн./супруга 1 млн. руб.) и оба получить вычет в пределах своего лимита расходов. При покупке участка в долевую собственность лимит распределяется пропорционально долям каждого владельца, при этом каждый подает отдельное заявление с приложением соглашения о распределении расходов.

Нет. Право на вычет возникает в год регистрации жилого дома. Вы можете заявить его сейчас, подав декларацию за 2025 год. Правила, действовавшие до 2014 года, отличались, но сегодня вы возвращаете налог в пределах фактических расходов, лимитированных 2 млн рублей.

Если за один год вернуть всю сумму не удалось (уплаченного НДФЛ оказалось меньше причитающегося вычета), неиспользованный остаток переносится на последующие налоговые периоды и выбирается из года в год, пока не будет исчерпан полностью.

«Важное примечание для пенсионеров: если вы вышли на пенсию и не имеете дохода, облагаемого НДФЛ, закон позволяет перенести остаток вычета на три предыдущих года, когда вы еще работали и платили налоги. Остальные граждане могут переносить неиспользованный остаток на будущие годы бессрочно, пока не выберут весь лимит», — уточняет Наталья Гребнева.

Чаще всего причины отказа банальны: ошибки в декларации, отсутствие чеков на стройматериалы, покупка у родственника или неверный статус дома (например, он зарегистрирован как «садовый» или «нежилой»). Внимательно читайте требование налоговой: обычно достаточно подать уточненную декларацию или донести недостающие документы.

Обобщим главное по теме.

«Покупка участка — это инвестиция в будущее, но налоговая льгота превращается в реальные деньги только после появления на этой земле капитального жилого дома. Сохраняйте все договоры, акты и чеки со стройки с самого первого дня — они станут вашим законным билетом к возврату сотен тысяч рублей от государства» — заключила Наталья Гребнева.