Уходящий год был непростым для отечественного рынка недвижимости, как, впрочем, и несколько предыдущих. Однако, несмотря на все сложности, жизнь на нем продолжалась, и он был богат на события, как позитивные, так и не очень. Имели место и рекорды, и громкие сделки, и изменения в рейтингах и ведомствах, не обошлось и без скандалов. Сайт РИА Недвижимость традиционно представляет десять главных событий рынка недвижимости России в 2025 году.
Недоступность рыночной ипотеки и рост цен на жилье, как и прогнозировалось ранее, в 2025 году привели к снижению продаж новостроек и, как следствие, затоваренности рынка. Так, по данным ЕРЗ.РФ, к концу года в стране накопилось более 350 тысяч нераспроданных квартир – почти в 3,5 раза больше, чем год назад. Аналитики портала отметили, что снизился и темп вывода новых проектов, однако продажи упали сильнее. Лишь в нескольких регионах наблюдалась обратная ситуация, главным образом в Москве, где продажи превысили вывод новых проектов почти на 30 тысяч квартир.
В то же время застройщики стали массово переносить сроки ввода жилых комплексов. Еще на Восточном экономическом форуме в сентябре замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что это касается почти трети строящегося жилья – 38 миллионов квадратных метров. По его словам, в предыдущие четыре-пять лет ежегодно на следующий год переносились сроки сдачи примерно 5,5 миллиона квадратных метров жилья. Среди причин замминистра назвал недостаточный объем наполнения счетов эскроу, подорожание стройматериалов и задержки в их поставках, а также нехватку рабочей силы.
Видимо, поэтому мораторий на штрафы застройщикам за перенос сроков сдачи жилья не будут продлевать на 2026 год. Как рассказали в Минстрое, правительством разрабатывается проект постановления о завершении моратория в отношении неустоек и смежных с ними выплат, связанных с нарушениями сроков передачи объектов долевого строительства. По неустойкам же, по которым ранее предоставлялась отсрочка до конца 2025 года, предусматривается завершение отсрочки 31 января 2026 года.
Таким образом, если застройщик получал судебное решение о нарушении до вступления в силу моратория, то после 31 января он должен будет выплатить все неустойки. Все новые нарушения обложат соответствующими выплатами с 1 января, тогда же начнут действовать все санкции в отношении тех, кто не успел получить судебное решение до начала действия моратория.
Впрочем, старые заделы пока позволяют рассчитывать, что ввод жилья по итогам года будет достаточно большим. По словам министра строительства и ЖКХ РФ Ирека Файзуллина, он составит более 103 миллионов квадратных метров против прошлогодних почти 108 миллионов. А дальше, как отмечал вице-премьер Марат Хуснуллин, ситуация становится тревожнее, так как в этом году разрешений на строительство выдано на 22% меньше, чем в прошлом. Причем 25% разрешений из тех, что выданы, не реализуются.
В последнее время было много разговоров о том, что семейная ипотека, главный драйвер стройотрасли, должна быть изменена. Изменения подразумевались разные – от ограничений или адресности до расширения, в том числе на вторичный рынок жилья.
Основное изменение произошло 1 апреля: программу все-таки распространили на вторичный рынок, хотя и с рядом условий. Прежде всего, купить квартиру можно только в регионах с низким уровнем жилищного строительства и только в домах не старше 20 лет и не признанных аварийными. Также подобное жилье запрещено покупать у близких родственников. Как отмечали тогда эксперты, значительного влияния на рынок недвижимости страны нововведение не окажет и не приведет к перегреву ипотечного рынка, а рост цен возможен, но лишь в отдельных локациях.
В октябре появилось еще одно новшество: если раньше ипотечники, оформившие часть кредита по льготной программе (как по семейной, так и дальневосточной и арктической ипотекам), а часть – на рыночных условиях, не могли его рефинансировать, то теперь такая возможность появилась. Более того, рефинансировать комбинированную ипотеку отныне можно неограниченное количество раз.
Однако приняты и ограничения, которые заработают с 1 февраля следующего года – оформлять льготные кредиты на каждого из супругов станет невозможно, оба будут признаны созаемщиками по ссуде.
Во второй половине года рынок недвижимости всколыхнула ситуация с квартирой Ларисы Долиной, породившая даже своеобразный термин «схема Долиной». На самом деле похожие ситуации происходили еще четверть века назад, однако в последнее время они участились, а общественный резонанс получили как раз из-за истории с певицей.
Вкратце суть дела следующая. Долина летом 2024 года продала за 112 миллионов рублей элитную пятикомнатную квартиру в столичных Хамовниках. Получив деньги от покупательницы Полины Лурье, она перевела их мошенникам, а впоследствии заявила, что стала жертвой аферы и после череды судов вернула себе квартиру. Лурье же денег обратно не получила. Доверие к вторичному рынку жилья было подорвано, а добросовестные покупатели почувствовали себя в уязвимом положении.
Оказалось, что схема весьма распространена. По данным МВД, только за последний год зафиксированы десятки похожих случаев. В большинстве из них продавцами были пожилые женщины, причем не все из них являлись жертвами в чистом виде, некоторые находились в сговоре с преступниками или под влиянием недобросовестных родственников. Более того, схема стала распространяться и на другие сферы, например продажу автомобилей.
Помимо взбудораженной общественности, возмущенной благосклонностью судебной системы к медийной личности и несправедливостью к покупательнице, забеспокоилось и профессиональное сообщество. Стали выдвигаться различные предложения и инициативы, в том числе со стороны законодателей. Так, на данный момент в Госдуме обсуждается введение так называемого периода охлаждения при переходе права собственности на жилье, когда деньги блокируются на специальном счете до завершения регистрации, а у продавца есть время оценить свои действия. Также возможны изменения, связанные с институтом доверенных лиц. Например, при совершении сделок с участием людей старшего возраста могут закрепить обязанность уведомлять родственников о подготовке договора и поступлении денег. Кроме того, может быть усилено присутствие правоохранителей на всех этапах сделок. Звучат даже предложения о повсеместной проверке всех продавцов на вменяемость.
А в конце года произошел новый поворот — Верховный суд признал Лурье собственником купленной у Долиной квартиры, отменив предыдущие судебные решения. Причем заседание транслировалось в сети, и за ним наблюдало около миллиона человек.
Меж тем история продолжается – все ждут, когда певица освободит квартиру.
Первичное публичное размещение акций «Дом.РФ» ожидалось уже несколько лет, и в этом году оно наконец состоялось. «Дом.РФ» в ноябре начал торговаться на Московской бирже, общий размер IPO составил 31,7 миллиарда рублей.
Размещение самым значимым среди российской компании с 2021 года и крупнейшим банковским IPO за последние 12 лет. Подчеркивая значимость события, министр финансов Антон Силуанов заявил, что оно «могло бы как ледокол пробить другим госкомпаниям путь для выхода на рынок».
Несколькими неделями ранее на Мосбирже разместилась и девелоперская компания Glorax. Объем размещения в данном случае поменьше – 2 миллиарда рублей, что при 64 рублях за акцию соответствует капитализации компании в 16 миллиардов рублей. Тем не менее девелоперы на фондовый рынок выходят далеко не каждый день.
Из значимых событий года, связанных с публичными компаниями в сфере недвижимости, можно отметить и редомициляцию девелопера «Эталон» – компания сменила юрисдикцию с Кипра на Калининградскую область. С Кипра в Калининградскую область редомицилировалась и Cian PLC — бывшая холдинговая компания сервиса объявлений «Циан», тем самым завершив процесс корпоративной реструктуризации «Циана», шедший несколько лет.
С 1 марта 2025 года в России начал действовать закон, которым устанавливается трехлетний срок для освоения садовых и огородных земельных участков. Это вызвало большой общественный резонанс: многие владельцы участков опасались, что их будут изымать, тем более что точные критерии и основания не были четко определены.
Спустя три месяца признаки неиспользования были утверждены, а действовать норма начала 1 сентября. Одним из признаков является захламление отходами более половины участка, которое не устранили в течение года с момента выявления. Для участков под строительство таким признаком становится отсутствие построенного и оформленного здания в течение пяти лет, если не был установлен другой срок. Исключением являются земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, где срок составляет семь лет. Земля также считается неиспользованной, если на участке есть здания с разрушениями крыши, стен, поврежденными окнами или выпавшими из них стеклами. Кроме того, считаются неиспользованными участки, где половина площади в течение года остается покрытой сорняками высотой более 1 метра, а также деревьями и кустарниками, не являющимися предметами озеленения и благоустройства.
По данным Союза садоводов России, в российских деревнях и садоводческих некоммерческих товариществах заброшено около 20-30% земель. Однако в Росреестре поспешили успокоить граждан – изъятие все же будет самой крайней мерой, а собственникам дадут возможность устранить выявленные нарушения.
Долгое время рейтинг главных девелоперов России по объемам вводимого жилья оставался более-менее стабильным. Традиционно его возглавлял ПИК, ему на пятки наступал «Самолет» и в последнее время даже начал опережать.
Однако к концу 2025 года ситуация поменялась. Обойдя федеральных игроков с многолетней историей, крупнейшим девелопером страны стала локальная и сравнительно недавно созданная компания – Московский фонд реновации. По данным портала ЕРЗ.РФ, за одиннадцать месяцев фонд ввел более 1,2 миллиона квадратных метров в 68 жилых комплексах (79 многоквартирных домов). ПИК за этот же период ввел 1,1 миллиона квадратных метров, «Самолет» – 792 тысячи.
Всего же с начала программы реновации в 2017 году и создания фонда с его помощью построено почти 7 миллионов квадратных метров, а в 2026-2028 годах планируется еще около 9 миллионов. Учитывая это, а также судя по тому, что в периметр фонда входят все новые площадки под комплексное развитие территории и он регулярно ищет исполнителей на их освоение, в лидерах он может продержаться довольно долго.
Складской сегмент, в последние годы бурно развивающийся, в том числе благодаря экспансии маркетплейсов, в этом году установил абсолютный рекорд за всю его историю – ввод площадей, по предварительным данным CORE.XP, составит порядка 7,3 миллиона квадратных метров.
Впрочем, имеется и обратная тенденция – объем сделок со складами продолжил уменьшаться, и весьма ощутимо. В 2025 году, по оценкам CORE.XP, показатель снизился на 18% по сравнению с 2024 годом. И это при этом, что в 2024-м произошло настоящее сжатие рынка: тогда объем сделок упал сразу на 30% к предыдущему году. Однако консультанты прогнозируют, что со следующего года объем сделок из-за роста e-commerce начнет резко расти, а ввод, напротив, сокращаться.
Также из значимых событий складского сектора в уходящем году стоит выделить передачу активов британского девелопера Raven Russia российскому государству в лице Росимущества. Речь идет о 16 комплексах общей площадью 2 миллиона квадратных метров. В конце года должны были состояться торги, однако желающих приобрести лот за 90 миллиардов рублей не нашлось.
Знаменитые «Кресты» в Санкт-Петербурге в прошедшем году наконец-то нашли нового владельца. «Дом.РФ» продал имущественный комплекс тюрьмы площадью участка 3,9 гектара и площадью зданий в 41 тысячу квадратных метров за 1,136 миллиардов рублей местному строительному холдингу «КВС». В будущем здесь появится новое городское пространство, включающее мультимедийный музей «Кресты», два гостиничных комплекса, гастрономическая улица, пешеходный променад с арт-объектами и тематическими «островами памяти».
К слову, конкурентом «КВС» на торгах выступало АО «Музыкальная индустрия», предлагавшее 1,12 миллиарда рублей. Его гендиректор, он же основной собственник ООО «Кассир.Ру» Евгений Финкельштейн накануне аукциона заявлял, что хочет построить в «Крестах» «Музей добра и зла» и пространства под концерты и фестивали.
Еще одна заметная сделка года – покупка Т-Банком у девелопера Vos’hod реконструируемого здания Центрального телеграфа на Тверской улице в Москве. По оценкам консультантов, покупка могла обойтись в сумму от 35 до 43 миллиардов рублей.
Изначально построенное в 1925-1927 годах по проекту архитектора Ивана Рерберга здание, являющееся объектом культурного наследия регионального значения, Vos’hod реконструировал под многофункциональное пространство с офисами и ритейлом. Открыть его предполагалось в конце 2025 года, однако, как полагают консультанты, девелопер мог принять решение о продаже из-за изменившейся рыночной конъюнктуры и роста ключевой ставки ЦБ. Теперь в нем разместится Корпоративный университет Т-Банка.
Осенью 2024 года был объявлен конкурс на разработку архитектурной концепции нового здания Большого Московского цирка на Проспекте Вернадского. По словам представителей властей столицы, перестраивать старое здание уже не было смысла, и предполагалось, что в новом здании цирк превратится в культурный центр с различными образовательными и развлекательными программами. В начале 2025 года подвели итоги, среди восьми участников победило бюро Apex. Оно предложило построить комплекс, состоящий из центрального шатра и вытянутого вспомогательного корпуса, между собой здания должны быть соединены переходом.
Однако предложенная им концепция устроила далеко не всех. Звучали мнения разной степени категоричности, вплоть до того, что новый цирк попросту изуродует город. Власти города прислушались к общественности и компромисс был найден – новый цирк построят в более подходящей для этого Мневниковской пойме, а его окончательные параметры будут доработаны. Строительство планируется начать в следующем году.
А историческое здание цирка на проспекте Вернадского, по словам мэра Москвы Сергея Собянина, сохранится, но его дальнейшее использование пока не определено.
В этом году москвичи также следили за ситуацией вокруг нового проекта на месте здания мэрии Москвы на Новом Арбате, где во времена СССР находился Совет экономической взаимопомощи.
В 2024 году здание СЭВ признали аварийным, и его ждала масштабная реконструкция, в ходе которой площадь комплекса должна увеличиться до 600 тысяч квадратных метров. В нем планировалось разместить образовательные, спортивно-оздоровительные и культурно-развлекательные объекты. Для реализации проекта была привлечена компания «Киевская площадь». А решить судьбу объекта могли москвичи, выбрав одну из трех концепций застройки.
По итогам голосования почти половина участников выбрала проект, предполагающий сохранение дома-книжки, которую первоначально предполагали демонтировать, и создание новой архитектурной достопримечательности. Как сообщили в мэрии, привычный вид здания СЭВ останется главным композиционным элементом района и будет соответствовать эстетике советского модернизма. Специалисты, учитывая состояние строения, проведут работы по реконструкции. Объект дополнят небоскребом, напоминающим свиток. В многофункциональном кластере расположатся офисы, здесь также создадут деловую, торговую, гастрономическую инфраструктуру.
В конце года произошло важное изменение в градостроительной политике столицы – был ликвидирован Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы. Москомархитектуру, зародившуюся еще в 1951 году как Архитектурно-планировочное управление, а с 1992 года функционирующую как полноценный орган городской исполнительной власти, присоединили к департаменту градостроительной политики. Согласно постановлению, ДГП стал правопреемником комитета по всем правам и обязанностям.
Москомархитектура была весомым для города ведомством. Помимо прочих многочисленных задач, именно ее сотрудники во многом определяли архитектурный облик столицы, а еще фактически готовили градостроительные документы, где определялись все самые важные технико-экономические параметры девелоперских проектов, например, площадь и высотность. Повлияет ли реорганизация на то, как будет выглядеть город и ощутят ли изменения не только профессиональные игроки рынка, но и простые горожане, видимо, покажет время.
Под вопросом также остается дальнейшая профессиональная судьба возглавлявшей ведомство с 2014 года Юлианы Княжевской, а также, каким образом в новой системе продолжит работать ее заместитель и главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
Источник: РИА Новости