Таиланд, ОАЭ и Турция в 2025 году лидируют по спросу среди россиян на покупку жилья благодаря развитию туризма и доступным ценам, тогда как европейские страны пользуются все меньшей популярностью из-за проблем с перелетами и сложностями с выдачей виз, рассказали РИА Недвижимость эксперты. Вместе с тем некоторые покупатели недвижимости в Азии, прежде всего на Бали и в Таиланде, в уходящем году стали жертвой мошенничества, столкнувшись с недобросовестными девелоперами.
Спрос россиян на покупку зарубежной недвижимости, по предварительным итогам 2025 года, сконцентрировался в нескольких ключевых регионах, рассказал сооснователь и управляющий партнер Tranio Михаил Буланов. По его данным, лидером среди них является Таиланд, на который в 2025 году приходится почти четверть всех сделок со стороны россиян (доля в 23,6%, рост за год на 3,2 процентных пункта).
На втором месте оказались ОАЭ с долей почти 11% (рост на 0,6 процентного пункта), на третьем месте – Турция с долей 9% (рост на 1 процентный пункт).
Тем не менее он фиксирует интерес к продуктам, связанным с документами (ВНЖ и ПМЖ). На фоне ограничений по получению шенгенских виз часть спроса переориентировалась на то, что позволяет сохранять доступ к путешествиям и деловой мобильности.
В результате из европейских стран наилучшее место в рейтинге спроса со стороны россиян – четвертое место – занимает Франция с долей 6,9% (рост за год на 1 процентный пункт), на пятом месте оказался Кипр с долей 6,8% (снижение на 0,6 процентного пункта), на шестом – Испания (6,4%, снижение на 2,6 процентных пункта), на седьмом – Греция (доля 6,3%, снижение на 2,4 процентных пункта).
* Данные Tranio
Таиланд, лидирующий по спросу на покупку недвижимости со стороны россиян, охватывает средний ценовой сегмент жилья, отметила гендиректор Colife Invest Ольга Полецкая. Бюджеты покупки здесь, по словам гендиректора агентства недвижимости «ГЖА.рф» Алексея Котлова, варьируются от 75 тысяч до 150-300 тысяч долларов.
Дополнительный фактор спроса – экономическая стабильность: низкая инфляция, прогнозируемый рост ВВП и спокойный курс бата. Эти факторы снижают валютные риски, добавил Котлов.
Сейчас на рынке этой страны появилось достаточно много новых проектов, в том числе от российских девелоперов, которые зашли в страну год-два назад, добавил владелец международного агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов.
«При этом рынок требует осторожности. Бывают фейковые объекты и подставные продавцы, хотя масштаб таких схем меньше, чем в некоторых других странах», – предупредил Котлов.
Рынок недвижимости Дубая, по словам Буланова, в 2025 году вступил в фазу стабилизации после периода стремительного роста 2021–2024 годов. Да и вообще на этом рынке россияне уже не в тройке лидеров среди инвесторов из других стран, их доля в общем объеме сделок снизилась с пика 2023 года (около 14%) до примерно 10%, обратила внимание Полецкая.
Он в принципе, по словам Полецкой, развивается волнообразно. Волна активных покупок жилья в 2021-2024 году была вызвана последствиями пандемии, геополитическими причинами релокантов и экономическими реформами. Сейчас же на рынке наблюдается охлаждение спроса после его бурного всплеска.
Этому способствовали и действия финансовых регуляторов ОАЭ, в том числе направленные на сокращение числе спекуляций, таких, например, как повышенные комиссии за перепродажу прав на недострой, рассказала Полецкая.
Турция в 2025 году по-прежнему остается крупным игроком на рынке зарубежной недвижимости, но отошла на второй план с точки зрения роста и привлекательности для российских покупателей, отметила Полецкая. Рынок здесь находится в фазе коррекции.
По ее мнению, сейчас Турция – это, скорее, направление для покупок в целях дальнейшей долгосрочной сдачи в аренду или улучшения качества жизни.
При этом спрос россиян в этой стране, по наблюдениям Котлова, смещается со средиземноморского побережья в сторону Стамбула и Эгейского побережья, где цены стартуют от 150 тысяч долларов за квартиру.
Рынок недвижимости Индонезии, прежде всего, Бали, хотя и не входит в топ-5 по спросу со стороны россиян (занимает, по данным Tranio, восьмое место с долей 5,3%, рост за год на 1,1 процентного пункта), все же, по словам экспертов, является интересным направлением.
Однако на этом рынке есть повышенные риски для российских покупателей жилья, прежде всего из-за ненадежных девелоперов, предупредили эксперты. Примером тому стала громкая история о мошенничестве с виллами на Бали, которые обещал построить бизнесмен Сергей Домогацкий и деятельность которого рекламировали звезды российского шоу-бизнеса.
Часть проектов выводится на рынок без достаточной юридической проверки: девелоперы покупают участки с ограниченным правовым статусом, в том числе находящиеся в залоге, с несоответствующим зонированием или относящиеся к особо чувствительным категориям, таким как рисовые террасы и природоохранные территории, добавил Буланов. Строительство в таких зонах, по его словам, может быть приостановлено, а возведенные конструкции – демонтированы по решению регулятора.
Отдельный блок рисков связан с разрешительной документацией. На практике встречаются проекты, у которых отсутствуют ключевые разрешения как на строительные работы, так и на последующую эксплуатацию. Это повышает вероятность санкций со стороны местных органов и может сделать объект юридически непригодным для использования, добавил он.
«Уязвимым остается и сегмент управляющих компаний. Недобросовестные УК нередко декларируют некорректную доходность, выводят часть выручки «вчерную» и выплачивают ренту инвесторам без прозрачной отчетности. Для регулятора такие схемы квалифицируются как мошенничество, что может привести к закрытию управляющей компании и параличу работы комплекса», – рассказал Буланов.
Все это в конечном итоге очень негативно повлияло на имидж Бали в глазах покупателей, резюмировал Садыгов. Хотя, конечно, это по-прежнему достаточно популярное направление для приобретения недвижимости у россиян.
В 2026 году спрос российских покупателей будет по-прежнему сосредоточен на рынках стран Азии. Прежде всего он коснется Таиланда и Бали, тогда как в Дубае, например, не будет наблюдаться ажиотажа, считают эксперты. Интересным направлением для россиян становится и Саудовская Аравия, где введен безвизовый режим и сняты ограничения по сумме покупки недвижимости, добавил Садыгов.
«Что касается Китая, то пока у него есть обозначенные выше конкуренты, россияне не станут массово заходить на новую для себя территорию с очень непонятными пока для них правилами игры», – отметил он.
При этом риски столкнуться с мошенничеством у покупателей недвижимости в азиатских странах в 2026 году, по мнению экспертов, будут снижаться. Это будет происходить в том числе из-за усиленного регулирование со стороны проверяющих органов. Так, на Бали власти за 2025 год проверили практически всех девелоперов, сказал основатель девелоперской компании EmyBali Александр Щербин.
В настоящее время в большинстве случаев так называемого мошенничества речь уже идет не о злых намерениях, а в больше степени просчетах девелоперов или о банальных задержках по срокам, обратил внимание Щербин. Некоторые из них не учли специфику работы в Индонезии с местными командами, кто-то не рассчитал объем продаж.
«Поэтому сегодня самый надежный способ снизить инвестиционные риски – это проверка репутации девелопера. Важно смотреть на реальные, достроенные и сданные объекты застройщика, а не на обещания», – дал рекомендацию он.
Также надо понимать, что нельзя совершать сделки по покупке недвижимости в незнакомой юрисдикции без процедуры due diligence – комплексной проверки бизнеса перед заключением сделки, посоветовал Шеломенцев. Ее проводит местный нотариус или юридическая компания с соответствующим опытом, которая проверяет все документы на землю и строительство, а также дает взвешенную оценку надежности застройщика.
Ну и, конечно, предложения с аномально низкой ценой или экстраординарной доходностью чаще всего являются маркером потенциальной проблемы, резюмировал Буланов.
Источник: РИА Новости