Продажа квартиры может быть достаточно запутанным и рискованным делом. Эксперты рассказали РИА Недвижимость о правильном порядке шагов для продавца жилья в 2026 году и объяснили, что надо делать на каждом из этапов сделки.
Подготовка квартиры к продаже – это первый и очень важный этап, к которому нужно подойти серьезно для того, чтобы в дальнейшем не иметь юридических проблем.
Формально задолженность за содержание жилья и коммунальные услуги относится к обязательствам конкретного собственника и не должна переходить к покупателю, объясняет основатель агентства недвижимости Anwin Илья Андреев. Но на практике управляющие компании, по его словам, иногда пытаются предъявлять старые долги новому владельцу.
Так что, если накопился долг за услуги ЖКХ, продавцу все же стоит полностью погасить его перед сделкой, рекомендуют в юридическом центре «ГарантУМ» агентства недвижимости «Миэль».
Справку об отсутствии задолженности впоследствии можно взять либо в управляющей компании, либо в МФЦ, отмечает основатель «Forte Group» Зара Назарян.
«Еще один важный момент – убедиться в исправности счетчиков и в том, что все их показания были вовремя переданы. Показания приборов учета лучше зафиксировать в акте приема-передачи или отдельным приложением к нему на дату передачи квартиры. Это простое действие снимает большинство споров из серии «кто оплачивает этот месяц» и упрощает финальные взаиморасчеты», – говорит Андреев.
Еще один серьезный вопрос, который предстоит решить продавцу квартиры, заключается в том, необходимо ли ему выписываться из этого жилья перед сделкой.
«Делать это заранее не всегда обязательно, это вопрос договоренности сторон. На практике возможны два варианта: продавец снимается с регистрационного учета до сделки или обязуется выписаться после регистрации перехода права собственности в оговоренный срок. Такие условия обычно фиксируются в договоре купли-продажи», — разъясняет руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Если же в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, их лучше выписать до сделки и зарегистрировать по новому месту жительства вместе с родителями, добавляет она.
В ситуации, когда ребенок является собственником доли в квартире, потребуется разрешение органов опеки и попечительства на сделку с указанием места дальнейшей регистрации ребенка. Опека обязана выдать разрешение или отказ на проведение сделки не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления о предоставлении такого разрешения. Важно, чтобы жилищные условия ребенка не ухудшались (по площади, доле, условиям проживания). Это подтверждается документами на альтернативное жильё, поэтому на практике чаще всего сделка по продаже предыдущей квартиры и покупке новой проводится одновременно, говорит директор по работе с ключевыми клиентами Anwin Дан Саркисян.
Критерии, по которым органы опеки оценивают изменение жилищные условия ребенка
* По данным советника юридической фирмы Intellect Дмитрия Абросимова
Формально для проведения сделки по продаже жилья (для расчетов в банке, подачи документов на регистрацию через МФЦ) необходимы только паспорт, подписанный сторонами договор купли-продажи, оплата госпошлины и заполнение необходимых заявлений, перечисляют в «ГарантУМ».
Но для каждой конкретной сделки, как правило, понадобится гораздо более широкий список документов. По словам экспертов, к ним как правило, относятся следующие:
Безусловно, продавец квартиры находится в менее рискованной позиции, чем покупатель. Вместе с тем, проверять покупателя тоже стоит, советуют эксперты.
В первую очередь, речь идет о его платёжеспособности и реальности источника средств, говорит Саркисян. Например, следует попросить его предоставить документы из банка о том, что у него есть одобренная ипотека, или выписку из банка о наличии достаточного количества денег.
Еще один важный момент – не является ли покупатель банкротом. Это можно проверить в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В том же случае, если покупатель действует по доверенности, необходимо проверить ее подлинность, добавляет Саркисян. Для этого существует специальный сервис проверки доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Ключевым юридическим этапом сделки при продаже квартиры является составление договора купли-продажи квартиры (ДКП). Оно регламентировано статьей 549 Гражданского кодекса РФ.
Обязательными условиями ДКП, которые обязательно должны присутствовать в документе, по рекомендациям «ГарантУМ», должны быть:
Кроме того, Андреев рекомендует отдельно зафиксировать следующие пункты:
Эксперты не рекомендуют скачивать готовые образцы ДКП из интернета. Договор должен писаться под конкретного продавца и покупателя, с учетом правоустанавливающих документов и согласованного способа расчетов, предупреждает руководитель офиса «Тургеневский» агентства «Инком-Недвижимость«Мария Варьяс.
В некоторых случаях сделка по продаже квартиры в России должна быть обязательно удостоверена нотариусом. Нотариальная сделка с недвижимостью необходима в трех основных ситуациях:
Важно! В случае, если собственник доли продает ее третьему лицу, он предварительно обязан письменно уведомить об этом других участников долевой собственности, объясняют в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Они вправе приобрести эту долю в приоритетном порядке или отказаться от ее покупки в письменной форме.
Такие сделки обязательно совершаются не только в нотариальной форме, но и с согласия органа опеки и попечительства, разъясняют в ФНП.
В таком случае от его имени выступает опекун. Здесь также следует получить согласие опеки.
Безопасная передача денег за квартиру – момент, который является одним из самых болезненных для продавца. Оптимального способа, по словам экспертов, на сегодняшний день не существует, нужно принимать в расчет каждую конкретную сделку.
Рассчитываться пи продаже недвижимости в России можно исключительно в национальной валюте – российский рубль, напоминает основатель агентства недвижимости Top Broker estate Лина Оболенская.
Передать деньги при сделке купли-продажи жилья, по словам экспертов, можно следующими способами:
Это один из самых популярных и надёжных способов расчётов, констатируют в «ГарантУМ». Покупатель открывает в банке, в котором будет проводиться сделка, специальный счёт, и пополняет его необходимой суммой денег через кассу этого банка или переводом со счета в другом банке. Открыть аккредитив можно онлайн или через приложение банка. Когда переход права собственности будет зарегистрирован в Росреестре, продавец сможет получить со счёта деньги за проданную недвижимость.
Покупатель и продавец совместно арендуют банковскую ячейку, закладывают в нее деньги, предназначенные для оплаты квартиры, и прописывают в договоре аренды особые условия доступа к ячейке. Когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности, продавец предоставляет документы в банк и открывает ячейку.
При такой форме расчетов покупатель передает деньги нотариусу, который впоследствии перечисляет их продавцу квартиры.
В этом случае расчеты проводятся напрямую между участниками сделки, деньги передаются из рук в руки, что в целом не запрещено российским законодательством. Но это очень рискованный способ, предупреждают эксперты, так как его (как и банковскую ячейку), как правило, выбирают те покупатели, которые не могут подтвердить происхождение средств.
По словам Варьяс, тенденция на уход от наличных наметилась после введения банкротства для физических лиц. Суды не стали принимать расписки в получении денежных средств по ДКП как доказательство проведения расчетов.
Способы передачи денег при продаже квартиры
* По данным советника юридической фирмы Intellect Дмитрия Абросимова
Передача денег, по словам экспертов подтверждается либо банковскими документами (при безналичных расчетах или аккредитиве), либо распиской при наличных. В расписке, по словам Абросимова, обязательно указываются: паспортные данные сторон, сумма (прописью), дата и основание передачи (по договору купли-продажи).
В случае с распиской есть очень важный момент: ее нельзя подписывать заранее при подписании договора купли-продажи, если деньги фактически ещё не получены, предупреждает Саркисян. Ведь это означает, что продавец подтверждает тот факт, что уже получил оплату и подтвердил ее получение.
Ключевым юридическим этапом сделки по продаже квартиры, после которого она считается завершенной, является регистрация перехода права собственности.
Регистрация перехода права собственности на недвижимость в России осуществляется в Росреестре. Как уточнили в пресс-службе ведомства, документы можно подать:
В России государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на недвижимость регулируется статьей 333.33 Налогового кодекса РФ и зависит от типа объекта, статуса заявителя и способа подачи документов.
Государственная пошлина за регистрацию права собственности на квартиру по договору купли-продажи для покупателей составляет:
* По данным «ГарантУм»
Стоимость нотариального удостоверения сделки складывается из федерального и регионального тарифов, рассказывают в пресс-службе ФНП. Федеральный тариф на удостоверение сделок, которые в силу закона требуется заключать у нотариуса, составляет 0,5 % от суммы договора, но не более 20 тысяч рублей. К этому необходимо добавить региональный тариф, который зависит от конкретного действия и субъекта РФ. В Москве региональный тариф в этом случае составляет 10 тысяч рублей, в Краснодарском крае — так же 10 тысяч рублей, в Самарской области — 8 тысяч рублей.
Ознакомиться с региональными тарифами, действующими в том или ином регионе, можно на сайте нотариальной палаты этого субъекта РФ или на портале Федеральной нотариальной палаты.
Срок регистрации сделки по продаже квартиры, по данным пресс-службы Росреестра, зависит от способа подачи документов.
Передача квартиры покупателю оформляется актом приёма-передачи. В нем обязательно фиксируются дата этого события, состояние квартиры, показания счётчиков, отсутствие или наличие задолженностей и факт передачи ключей.
Чаще всего споры при передаче квартиры возникают относительно ее состояния, долгам по услугам ЖКХ или оставленному предыдущим собственником имуществу, перечисляет Саркисян.
Список имущества, который остается в квартире, обычно составляется заранее или одновременно со сделкой и оформляется либо как приложение к договору, либо включается в акт. При этом важно прописывать конкретный перечень (мебель, техника) без размытых формулировок, советует Саркисян.
Кроме того, обязательно должна быть фраза: «Стороны друг к другу претензий не имеют. Обязательства по договору исполнены в полном объеме», обращает внимание Абросимов.
Необходимо помнить о том, что доход от продажи квартиры в 2026 году облагается НДФЛ. Подать декларацию о доходе в этом случае необходимо будет в срок до 30 апреля 2027 года, а уплатить налог в срок до 15 июля 2027 года.
Доходы от продажи объектов недвижимости облагаются НДФЛ по следующим ставкам:
Как уточняют в пресс-службе ФНС, можно не платить налог в случае, если квартира находилась в собственности налогоплательщика более минимального предельного срока владения:
– 5 лет — в общем случае;
– 3 года — в случае, если:
Вне зависимости от срока нахождения проданного жилья в собственности не должны платить налог семьи с двумя и более детьми при одновременном соблюдении ряда условий:
Условия распространяются и на те случаи, если такие доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.
Существуют законные способы уменьшить налог при продаже квартиры. Сократить налогооблагаемую базу, по данным пресс-службы ФНС, можно следующим образом:
Если подвести итог, то вот что нужно сделать, по мнению экспертов, тем, кто собирается продать жилье в 2026 году. Пошаговый порядок продажи квартиры должен выглядеть следующим образом:
Это позволит продавцу избежать большинства проблем и рисков, с которыми он может столкнуться в результате такой сделки.
Источник: РИА