Вычет при продаже квартиры — налоговая льгота от государства, которая позволяет вернуть часть уплаченного НДФЛ за продажу недвижимости. Как получить имущественный вычет, какие условия действуют, если жилье было в собственности более трех или пяти лет, правила расчета суммы вычета при долевой собственности имущества, советы экспертов — в материале.
Налоговый вычет при продаже жилой недвижимости — это уменьшение налогооблагаемого дохода, полученного от сделки. При этом государством ограничена точная сумма, с которой можно получить налоговый вычет, — два миллиона рублей.
Если же квартира была приобретена в браке, максимальная сумма налогового вычета удваивается: он будет рассчитываться уже с четырех миллионов рублей.
Даже если сумма покупки ее превышает, максимальный размер средств, которые можно вернуть за квартиру, остается неизменным. При стоимости недвижимости свыше двух миллионов рублей налоговый вычет будет рассчитываться только от указанной суммы.
Также в расчет идет новая прогрессивная шкала НДФЛ. Для тех, кто оплачивает налог в размере 13%, сумма вычета в 2026 году составит до 260 000 рублей. Если вы платите налог по ставке 22%, вычет может достигать 440 000 рублей.
Помимо основного имущественного вычета за покупку жилья можно получить также вычет за проценты, уплаченные в рамках ипотеки. Максимальная сумма, с которой можно получить вычет, составит три миллиона рублей. В зависимости от ставки НДФЛ размер получаемой выплаты составит от 390 до 660 тысяч рублей.
Так же, как и основной имущественный вычет, вычет за ипотечные проценты можно оформить как за текущий год, так и за предыдущие.
Вычет могут получить резиденты России (лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев).
По словам Алены Талаш, налогового консультанта, основателя и управляющего партнера ГК “РосКо”, он положен в двух случаях:
При продаже общедолевого (совместного) имущества, вычет делится между совладельцами соразмерно их долям в недвижимости или по договоренности.
Юрий Митин, управляющий партнер юридической компании «Интеллектуальная защита» объясняет, что НДФЛ с продажи недвижимости не уплачивается:
Исключения составляют:
В остальных случаях необходимо заполнить декларацию, уплатить налог и обратиться за налоговым вычетом при соблюдении следующих условий:
Софья Игумнова, эксперт по финансовым продуктам компании ВсеЗаймыОнлайн предупреждает, что отказ в предоставлении вычета может быть связан с неполным комплектом документов, нарушением сроков их подачи, недостоверной информацией или неподходящим по условиям сроком владения квартирой.
Также оформить налоговый вычет не получится в следующих случаях:
Оформить налоговый вычет за квартиру в 2026 году можно несколькими различными способами.
Имущественный вычет можно получить в текущем году, не дожидаясь завершения налогового периода. Это делается через работодателя. Получить выплату могут граждане, которые работают по трудовому договору.
В случае получения вычета таким способом предварительно все же необходимо запросить соответствующее уведомление, которое подтвердит право на получение такого вычета. Это можно сделать даже через личный кабинет на сайте ФНС, однако процедура теоретически может занять до 30 дней.
В случае положительного решения вычет будет прибавляться к зарплате сотрудника уже со следующего месяца после того, как заявление со всеми необходимыми документами будет получено работодателем. Кроме того, гражданину будет возвращен весь уже уплаченный с начала года налог.
Через обращение в ФНС можно получить налоговый вычет за все предыдущие годы. Срок давности на этот вид вычета не распространяется, поэтому вернуть часть уплаченного налога можно и спустя три года или больше. Чаще всего документы подаются в налоговую инспекцию в электронном виде. Необходимо также заполнить декларацию 3-НДФЛ.
С 2025 года у россиян есть возможность получить социальные налоговые вычеты в упрощенном порядке (то есть без оформления декларации 3-НДФЛ и подготовки пакета необходимых документов, все необходимые сведения ФНС получит из имеющейся у них информации).
Справку об оплате услуг в налоговую передают в электронном виде организации или ИП, оказавшие услугу. При этом гражданин должен дать согласие на передачу данных в ФНС России.
Данный порядок регулируется статьей 221.1 НК РФ. Таким образом могут быть оформлены налоговые вычеты на долгосрочные сбережения, социальные вычеты (на оплату образовательных и медицинских услуг), инвестиционные вычеты и некоторые другие.
Налоговая проверит полученные сведения за 2025 год и не позднее 20 марта 2026 года сформирует предзаполненное заявление на получение вычета. Найти его можно будет в личном кабинете для физических лиц. При этом заметно сокращаются сроки проверки документов.
В некоторых особых случаях получение налогового вычета может вызывать дополнительные вопросы. Разбираемся, на какую выплату можно рассчитывать при приобретении второй квартиры, совместной покупке с супругом или если недвижимость оформлена на несовершеннолетнего ребенка.
Действующие правила получения налогового вычета вступили в силу с 2014 года. Ранее граждане имели возможность получить вычет однократно за приобретение одного объекта недвижимости, независимо от его стоимости.
В настоящее время многие граждане задаются вопросом, можно ли получить налоговый вычет повторно, особенно если ранее сумма, с которой рассчитывался вычет, была меньше 2 миллионов рублей. Однако ведомство заявляет, что налоговый вычет в данном случае не положен.
Налоговый вычет после приобретения недвижимости могут получить оба супруга, если квартира была куплена в браке. При этом супруги могут не быть созаемщиками.
Пенсионеры имеют право получить имущественный налоговый вычет лишь в том случае, если они ведут трудовую деятельность и платят НДФЛ. Если же в год покупки недвижимости трудового дохода у пенсионера нет, они могут воспользоваться правом возврата не только за текущий, но и за три предыдущих года, либо подать декларацию на налоговый вычет в ближайшие четыре года, когда трудовой доход появится.
Если приобретенная недвижимость оформлена на несовершеннолетнего ребенка, вычет за него могут получить родители. Однако они имеют на это право лишь в пределах установленного лимита и в том случае, если не получали имущественный вычет ранее. При этом за самим ребенком остается право на получение налогового вычета в будущем.
Самозанятые и индивидуальные предприниматели в большинстве случаев не платят НДФЛ, а следовательно, не имеют права на налоговый вычет. Однако в том случае, если у них имеется иной источник дохода с уплатой НДФЛ (например, совмещение предпринимательства с работой по найму), появляется и право на получение налогового вычета.
Кроме того, предприниматели могут работать как на специальных режимах, так и на общей системе налогообложения (ОСНО). В этом случае они платят 13% НДФЛ, что дает им право на использование различных налоговых вычетов.
Суть профессиональных налоговых вычетов заключается в том, что ИП на ОСНО могут учитывать расходы, связанные с их профессиональной деятельностью, при расчете налога. То есть они не просто платят 13% со всех доходов, а могут уменьшить налоговую базу за счет соответствующих расходов.
Для получения налогового вычета за квартиру необходимо предоставить в ФНС декларацию 3-НДФЛ, а также пакет документов, подтверждающих право на получение выплаты.
К налоговой декларации необходимо приложить:
Если ранее информация, подтверждающая право получения вами имущественного налогового вычета, уже поступала в налоговую, повторно подавать документы в ведомство не потребуется. Налоговые органы автоматически сформируют предзаполненное заявление и отправят его вам на подтверждение. Останется лишь подписать его и дождаться окончания проверки и поступления выплаты на счет.
Софья Игумнова, эксперт по финансовым продуктам компании ВсеЗаймыОнлайн предупреждает, что отказ в предоставлении вычета может быть связан с неполным комплектом документов, нарушением сроков их подачи, недостоверной информацией или неподходящим по условиям сроком владения квартирой.
Согласно Налоговому кодексу, имущественный вычет не предоставляется в следующих случаях:
Под взаимозависимыми лицами в НК РФ подразумеваются родственники, такие как супруги, родители (в том числе при усыновлении), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекуны и попечители.
В 2026 году получить имущественный налоговый вычет можно без личного обращения в налоговую инспекцию. Подать заявление и прикрепить необходимые документы можно онлайн: через личный кабинет налогоплательщика или с помощью портала Госуслуги.
Сформировать декларацию 3-НДФЛ проще всего в личном кабинете налогоплательщика. Пошаговое заполнение предполагает подачу в налоговую сведений о доходах за указанных период и праве на налоговый вычет, а при завершении система предлагает загрузить подтверждающие документы. Перед отправкой в инспекцию заявление подписывается электронно-цифровой подписью, сформировать которую в личном кабинете налогоплательщика можно всего за несколько минут.
При наличии подтвержденной учетной записи на портале Госуслуги, с его помощью также можно заявить о своем праве на получение имущественного налогового вычета. Кнопку «Оформите налоговый вычет» можно найти на главной странице сайта. Кроме того, для помощи можно обратиться к чат-боту.
Источник: РИА