Рынок недвижимости в 2026 году может начать восстанавливаться после периода охлаждения, однако динамика будет зависеть от ключевой ставки и условий ипотечного кредитования. Что ожидать от рынка недвижимости — в материале.
Рынок недвижимости в России в конце прошлого года был относительно стабильным. Стоимость квадратного метра продолжала расти, однако динамика цен оставалась умеренной. Медианная стоимость квадратного метра в новостройках крупных городов в конце 2025 года превысила 200 тысяч рублей. На вторичном рынке показатели заметно ниже, однако также демонстрировали плавный рост.
Дополнительным фактором, влияющим на рынок, стало увеличение разрыва между ценой предложения и ценой реальных сделок. Продавцы часто выставляют более высокую стоимость, но при переговорах готовы предоставлять скидки.
Объем строящегося жилья в России при этом все еще значительный. По данным Минстроя, к концу 2025 года в стране достраивалось более 120 млн квадратных метров многоквартирного жилья.
Яков Новожилов, заместитель руководителя департамента стратегии финансов М2: «Со стороны предложения в 2026 году важен фактор накопленного объема строящегося и нераспроданного жилья. Исходя из данных ЕИСЖС, к концу 2025 года отмечено расширение зоны риска по нераспроданным объёмам. Это, например, Краснодар, Самара и Уфа. В таких локациях девелоперам сложнее поддерживать темпы продаж».
Эксперты отмечают, что основной фактор, влияющий на прогноз цены – политика Банка России.
Если ключевая ставка начнет постепенно снижаться, рынок будет восстанавливаться. В противном случае покупательская активность останется ограниченной.
По словам члена ассоциации финансового рынка ACI Russia Кристины Бакониной, ключевая ставка и условия ипотечного кредитования остаются главным драйвером спроса на рынке жилья в 2026 году: «Несмотря на то, что доля массового кредитования снизилась в последние годы, покупатели начали адаптироваться к новому рынку. Количество сделок с рыночной ипотекой постепенно растет, люди начали забирать средства с депозитов, чтобы вложиться в недвижимость».
Также эксперт подтверждает, что дальнейшая динамика спроса будет во многом зависеть от решений регулятора. Ожидаемое во втором полугодии снижение ключевой ставки может резко оживить рынок, однако одновременно этот фактор способен подтолкнуть цены вверх.
Первичный рынок недвижимости в 2026 году продолжит зависеть от доступности ипотечного кредитования и государственной поддержки. При благоприятном сценарии, когда ключевая ставка снизится и ипотека станет доступнее, покупательская активность может заметно вырасти.
Однако в первом полугодии спрос на первичном рынке может оставаться сдержанным. Часть покупателей будет ждать снижения ставок по кредитам.
По словам Кристины Бакониной, рынок также сталкивается с ограничениями со стороны предложения: «На пути этого спроса встает структурный барьер со стороны предложения. Застройщики, реагируя на ситуацию, сократили запуск новых проектов на 15% в прошлом году. Это, в купе с вымыванием дешевых лотов, формирует дефицит в массовом сегменте, что само по себе тянет цены вверх, даже несмотря на замедление роста себестоимости строительства».
Сейчас застройщики продолжают использовать различные инструменты для привлечения клиентов:
По словам эксперта, рынок удерживается от резкого роста цен благодаря большому объему предложения. Своеобразным «предохранителем» от ценового скачка остается рекордный объем нераспроданного жилья – около 79 млн квадратных метров на начало года, из-за чего девелоперы вынуждены действовать более сдержанно.
Максим Чурилов, руководитель агентства недвижимости IDEA Estate отмечает: «Основное влияние на рынок новостроек оказывают льготные программы кредитования, а значит государство непосредственно своих вмешательство в рынок регулирует спрос, и как итог, цены на недвижимость.
Январь 2026 года получился рекордный за всю историю наблюдений по выданным ипотечным кредитам, так как с февраля поменялись условия предоставления семейной ипотеки, и очень многие захотели в январе успеть в взять ипотеку по старым условиям».
Рынок вторичного жилья развивается немного иначе. Здесь есть еще более заметный отложенный спрос, который может реализоваться при улучшении условий ипотечного кредитования. Каждый этап снижения ставок по ипотеке способен заметно повысить покупательскую активность.
Дополнительным фактором в данном случае является гибкость продавцов. Владельцы квартир чаще соглашаются на торг и готовы снижать цену при реальных переговорах с покупателем.
«Если говорить о вторичном рынке недвижимости, то он напрямую зависит от ключевой ставки Банка России и, как следствие, от ипотечных ставок банков. Пока ставки по ипотеке не опустятся хотя бы ниже 15% годовых, ожидать серьезного оживления рынка не стоит. Взрывного роста ипотечного кредитования в ближайшие 1,5–2 года также, вероятнее всего, не произойдет: для этого ставки должны быть ниже 10% годовых, а такой сценарий, по нашей оценке, возможен не раньше 2027 года.
В связи с этим в 2026 году цены на жилье, скорее всего, продолжат расти, однако их динамика будет близка к инфляции и по итогам года может составить около 5–10%», – считает Максим Чурилов.
Сегмент загородной недвижимости в последние годы развивается медленнее других направлений рынка жилья. Высокая стоимость кредитов и изменения в ипотечных программах сдерживают спрос на дома и участки.
В начале 2026 года рынок загородных домов может находиться в фазе стагнации. Однако в этом сегменте важную роль играет сезонность. Традиционно интерес к загородной недвижимости начинает расти весной, когда начинается активный строительный сезон.
Динамика цен на рынке недвижимости в 2026 году будет зависеть сразу от нескольких факторов.
Ключевая ставка Банка России остается главным фактором, влияющим на рынок недвижимости. От ее уровня напрямую зависит стоимость ипотечных кредитов и доступность жилья для покупателей.
Существует несколько возможных сценариев развития событий:
Также на рынок влияет изменение условий государственных программ. Например, корректировка правил семейной ипотеки также ограничивает круг покупателей, имеющих доступ к льготным кредитам.
Еще одним фактором роста цен на жилье остается высокая себестоимость строительства.
На стоимость строительства влияют:
Кроме того, девелоперы вынуждены учитывать риски, связанные с экономической ситуацией и изменениями в законодательстве.
Решение о покупке недвижимости в 2026 году должно основываться прежде всего на финансовых возможностях покупателя. Следует оценивать не только стоимость квартиры, но и условия ипотечного кредитования.
Покупку жилья имеет смысл рассматривать в следующих ситуациях:
Кристина Баконина считает, что наиболее благоприятный период для покупки – начало года: «Для покупателей с собственными средствами и тех, кто может взять ипотеку сейчас, оптимальное время – первая половина 2026 года. Сейчас, после спада ажиотажного спроса, есть возможность выбрать квартиру по более адекватной цене, а застройщики еще готовы предлагать скидки и рассрочки, чтобы поддержать продажи».
Яков Новожилов также считает, что цена на недвижимость в 2026 году будут довольно стабильными: «Общероссийского скачка цен в 2026 году мы не ожидаем. Базовый сценарий – краткосрочный пик активности в январе–феврале, затем спокойный спрос и уже привычная конкуренция за клиента, особенно в регионах с накопленным предложением. Для покупателя это означает, что выигрыш чаще будет не в официальной цене за квадрат, а в условиях сделки: скидка, субсидия ставки, рассрочка, дополнительные опции».
Источник: РИА