Одна из заметных тенденций российского рынка недвижимости в последние годы – постепенный переход от моды на микрожилье к строительству удобных квартир для семей с детьми. Исполнительный директор ГК «А101» Александр Соколюк убежден, что девелоперы могут многое сделать для того, чтобы люди, переезжающие в новые районы, сразу ощутили поддерживающую среду, которая дает энергию и мотивацию. В интервью РИА Недвижимость он рассказал о том, как репутация жилого района повышает его продажи и стоимость, чему девелоперы учат учителей и где ловить волну, не выезжая из города.
– Александр Степанович, про турбулентность в строительной отрасли в 2025 году сказано немало. Удалось ли вашей компании справиться со всеми «черными лебедями» прошедшего года или будете наверстывать в этом году?
– Мы, как и все остальные участники строительного рынка, в начале 2025 года испытывали ряд опасений. Однако для ГК «А101» год оказался достаточно успешным, более того, во многом мы перевыполнили собственные планы.
Прежде всего, у компании случилось новоселье. Это не коммерческое, но радостное и важное для нас событие. Офис «А101» с самого начала располагался в очень древнем здании, которое когда-то принадлежало совхозу Коммунарка. Однако за прошедшие годы мы выросли до 3 тысяч сотрудников, поэтому подразделения были разрознены, находились в разных локациях. И, наконец, в 2025 году мы собрались вместе в новом офисе в бизнес-квартале «Прокшино». Там у нас 42 тысячи квадратных метров, выход к метро прямо из здания, созданы все условия для комфортной работы коллектива.
Интересно, что средняя площадь наших квартир выше, чем у конкурентов – 55-56 квадратных метров. Последние три года лоты в наших проекты растут в площадях, планируем увеличивать их и в дальнейшем. Мы считаем, что человеку должно быть максимально комфортно, когда он приходит домой. Каждый метр площади должен предусматривать удобное и функциональное его использование.
– Многие застройщики декларируют такого рода концепции. Есть ли у вас какое-то ноу-хау или это просто реакция на спрос покупателей?
– Рынок Москвы достаточно большой, и конкуренция только увеличивается. В частности, за последние пару лет на него пришли региональные застройщики. Наше основное конкурентное преимущество в том, что мы мыслим мегапроектами, целыми экосистемами городской среды, которую мы создаем. Эту концепцию еще называют «15-минутный город».
Сейчас в наши районы часто приезжают представители разных застройщиков. Мы видим большой интерес к нашим социальным объектам и с удовольствием делимся своими наработками с коллегами из других компаний. Ведь в итоге это хорошо для конечного потребителя.
Мы пришли к выводу, что наш покупатель – достаточно молодая семья с детьми, которая, возможно, собирается расти и дальше. Для них важен не только набор первоочередных социальных объектов рядом, а атмосфера района в целом: социальное окружение, природа, качественные школы и детские сады. Поэтому в каждом нашем проекте мы закладываем потенциал его дальнейшего развития для создания городского сообщества по интересам, появления новых мест приложения труда и всевозможных культурных и спортивных активностей. Мы продаем не ЖК, а полноценный город с развитой инфраструктурой под любой образ жизни.
Мы рассматриваем эту работу как инвестицию в бренд «А101». Убеждены, что такой подход в итоге повышает стоимость квартир в проекте и в целом стоимость земельного банка нашей компании в данной локации. Не секрет, что родители общаются между собой, обсуждают школы и детские сады, становясь таким образом бесплатными амбассадорами нашего продукта. Когда жители о нас говорят, появляется спрос и растет цена, то есть это стратегическое развитие бизнеса.
– Довольно необычно услышать от девелопера про то, что он выделяет средства на обучение школьных учителей. Как это происходит и для чего нужно?
– Качественное образование начинается с учителя. Поэтому мы создали отдельное направление – «Учителя и школы», которое занимается поддержкой педагогов и развитием их профессиональных компетенций. Вместе с партнерами и в сотрудничестве с администрацией школ мы создаём гибкие программы, которые подстраиваются под реальные запросы педагогов и их школ. Сегодня нашими партнерами в этом проекте являются образовательное бюро «Розетка», Центр педагогического мастерства, благотворительный фонд «Шалаш», компания «Атлас коммуникации», «Сберобразование».
В прошедшем учебном году нами было проведено более 14 различных мероприятий именно в направлении работы с педагогическими кадрами. Мы охватили более 1000 учителей в партнерстве со школами и городом и провели масштабную работу по развитию их профессиональных компетенций. Также мы выделяем гранты на обучение у наших партнеров. Например, на такие курсы, как «Проектирование образовательного опыта: новые подходы» от сооснователя School of Education (Universal University) Сони Смысловой. Мы считаем эту работу не менее важной, чем строительство самих 15-минутных городов «А101».
– Вы упомянули стратегическое развитие и земельный банк компании. В 2025 году российский рынок земельных участков под застройку переживал рекордный спад. Практически ежедневно мы наблюдали, как девелоперы продают участки и свои начатые проекты. Какова ситуация с землей в вашей компании?
– На балансе ГК «А101» более 2,4 тысячи гектаров, на которых мы реализуем наши проекты. То есть здесь мы идем вне тенденций рынка, ничего не продаем. Причина в том, о чем я сказал раньше: одни наши проекты плавно переходят в следующие проекты, создавая городскую экосистему. Например, когда мы достраивали «Испанские кварталы 2», то уже начинали «Прокшино». Жилой район строится на территории площадью 58 гектаров, его прогнозируемое население – около 38 тысяч человек.
Далее, одновременно со строительством жилого района «Прокшино», мы перешли к реализации проекта одноименного бизнес-квартала, который включает в себя пять башен от 11 до 17 этажей общей площадью более 190 тысяч квадратных метров, рассчитанных на 19,3 тысячи сотрудников.
Следующий шаг, с которым мы надеемся стартануть в ближайшем будущем – спортивно-событийный кластер «Прокшино». На территории 131,6 гектара разместятся 11 уникальных объектов, рассчитанных на 17 миллионов посетителей в год. Это крупнейший в России крытый аквакурорт, дайвинг-центр, парк наук, ледовый комплекс, всесезонный горнолыжный курорт, высоту склонов которого можно сравнить с 33-этажным зданием, конно-спортивный комплекс, музей ретроавтомобилей и другие объекты. Проект предусматривает создание 23 тысяч рабочих мест.
По тому же принципу масштабного и комплексного освоения земельных участков реализуется проект «Скандинавия» в Новомосковском административном округе. Это крупнейший жилой район, возводимый ГК «А101» на территории площадью 137 гектаров. Прогнозируется, что его население составит около 70 тысяч человек. Так что наш земельный банк работает.
Но уверен, что ко второй половине 2026 года, если темпы снижения ключевой ставки сохранятся, пойдет какое-то развитие рынка земельных участков. Одновременно, в конце 2026 года и в 2027 году ожидается заметное снижение объема предложения квартир по новым проектам. Хотя предположу, что спрос на недвижимость как инструмент сбережения накоплений сохранится. Так что, возможно, в ближайшие пару лет мы увидим повышение цен и на готовые квартиры, и на земельные участки под застройку. Хотя строительный рынок в целом долго реагирует на события, инерция у нас очень замедленная.
– Мегапроекты требуют простора для реализации. Значит ли это, что «А101» и дальше будет строить преимущественно в Новой Москве?
– Нам нравится называть ее «Молодая Москва». Она ведь моложе старых границ города, а еще здесь действительно молодое население, много семей с детьми.
Мы как-то заметили, что именно Коммунарка и Прокшино стали теперь территориальным центром объединенной старой и новой столицы. Нам это кажется знаковым и, безусловно, перспективным.
Кроме того, рядом с «Прокшино», на месте слияния рек Десны и Незнайки стартовал наш новый мегапроект, который только начинается – «Деснаречье». Здесь предполагается редкий формат городской застройки – «город-парк». Общая площадь проекта составит 195,36 гектара, он объединит три района с разными концепциями: «Парк», «Река» и «Лес». После завершения строительства численность населения составит около 78 тысяч человек.
Однако в 2026 году мы запланировали больше проектов и на территории «старой Москвы». Возможно, удастся стартовать с одним из них в первом квартале 2026 года. Там мы также будем развивать экосистему, инфраструктуру, комплексно обустраивать территорию наших городов.
Планируем развивать наши проекты и в Ленинградской области. Это ЖК «А101 Лаголово» и ЖК «А101 Всеволожск». В 2025 году мы продали в этих проектах более 1 тысячи лотов совокупно. По сравнению с предыдущим годом рост составил 55%, хорошая динамика по ценам продаж. В целом в Ленобласти мы значительно подросли. Если в 2024 году мы занимали там 13-е место среди девелоперов, то в 2025 году вышли на 5-е место по объему продаж.
Сейчас, согласно стратегии развития компании на пять лет, рассматриваем варианты запуска наших проектов в третьем регионе России. Внешние экономические условия заставили нас немного замедлить темпы роста, поэтому пока окончательное решение о времени запуска не принято. Для нас это не вопрос строительства и продажи пяти-десяти домов. Важно, чтобы в третьем регионе также были условия для мегапроектов, строительства «15-минутного города», что является нашей ключевой компетенцией. Поэтому нужно взять сразу большой земельный банк, большую площадку и формировать именно комплексное развитие территории, создание городской среды. Ищем подходящую.
– Еще один тренд 2025 года – острый дефицит офисных помещений в Москве. Как он вас затронул? Насколько отразился на проектах вашей компании?
– Напрямую, мы же сами строили себе удобный офис. Вообще башню, в которую мы переехали, начали продавать еще в 2023 году. Уже тогда мы распродали помещения в БК «Прокшино» практически мгновенно и дороже, чем ожидали. То же самое произошло и со второй башней, которую мы сейчас закрыли по контуру. Это еще плюс 40 тысяч квадратных метров офисных и торговых помещений. И они практически распроданы.
Активно продаем сейчас третью очередь, при этом цены уже существенно выше, чем стартовые, по которым мы продавали первую и вторую очереди. То есть получается, что офисы мы продаем быстрее, чем строим. К концу 2026 года начнем строить четвертую и пятую, и этим планируем завершить проект бизнес-квартала «Прокшино».
В последние два-три года инвестиции перекочевали в проекты с наиболее массовыми функциями: офисы, торговые и складские площади. Всплеск инвестиций в склады быстро закончился, в том числе и потому, что насыщение спроса на них произошло быстро. Что касается офисов и торговых помещений, то здесь некоторое разноплановое движение. С одной стороны, последние годы происходило активное насыщение города такими объектами строительства. С другой – на рынке был большой отложенный спрос на новые качественные площади А-класса.
Но остается проблема локальной неудовлетворенности спроса. С ней я отчасти связываю успех нашего офисного проекта в Прокшино. Кто-то пугал нас его удаленностью от центра, но оказалось, что здесь есть хороший спрос на качественный продукт. В нашей локации не было большого предложения, и отложенный спрос оказался весьма большим.
– Топ-менеджеры вашей компании часто высказывают на мероприятиях, посвященных стройотрасли, неординарные предложения вариантов ее государственной поддержки. Какие из таких предложений вы считаете актуальными сегодня?
– С точки зрения государственной поддержки строительной отрасли сейчас нам кажутся разумными и перспективными два магистральных направления. Во-первых, локальные и адресные льготные ипотечные программы для представителей тех или иных профессий в различных регионах. Не секрет, что есть субъекты федерации, откуда продолжают уезжать профессионалы: учителя, врачи, инженеры, специалисты ЖКХ и сельского хозяйства.
Еще одно наше предложение – о том, что не стоит стимулировать покупку микроквартир, уже частично реализовано, в Москве, Московской и Ленинградской областях. В целом это безусловно правильный тренд. Такой жилищный фонд ничьих проблем не решит, а вот создаст их в дальнейшем наверняка, так как он не подходит для семейных людей.
Теперь мы предлагаем сделать следующий шаг – увязать субсидированную ипотеку с площадью приобретаемой квартиры. Чем большую площадь покупает человек – тем ниже, к примеру, ставка по ипотечному кредиту. То есть дать людям возможность покупать столько метров, сколько им надо, а не столько, сколько позволяют имеющиеся в настоящий момент средства. Тогда мы и увидим в нашей стране большие семьи.
Разумеется, наиболее ощутимой поддержкой стройотрасли будет дальнейшее снижение ключевой ставки Центробанка. Мы все очень надеемся на то, что оно продолжится в 2026 году, и что во втором полугодии мы увидим ключ 11-12%. Тогда теоретически можно ожидать некого оживления строительного рынка к концу 2027 года.
Беседовала Ирина САЛМИНА
Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX
Источник: РИА