Фабрик и заводов, которые уже прекратили функционировать, в границах «старой» Москвы насчитывается достаточно много. Территории многих подобных объектов остаются буквально выключенными из жизни мегаполиса и разрывают ткань города. Вместе с тем, грамотная их трансформация позволяет дать новый виток развития для конкретного района, а также и выстроить новые урбанистические связи и точки притяжения на карте города. Но сложность работы с бывшими промзонами связана в том числе и с тем, что часто их исторические комплексы получают статус объектов культурного наследия. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, как грамотно работать с реорганизацией промзон в столице, чтобы соблюсти баланс между историей и современностью, и насколько уместно в них строительство высотных зданий.
Перед Москвой, как и перед любым мегаполисом мира, имеющим длинную историю, встает вопрос перезагрузки неэффективно использующихся территорий с устаревшим функционалом зданий, например, промзон. А таких площадок в ней действительно немало.
Так, суммарная площадь промзон с пустующими заводами и фабриками в столице, по данным мэра Москвы Сергея Собянина, составляет 18,8 тысячи гектаров, и из них порядка 70% планируется полностью или частично реорганизовать. По оценке Агентства стратегического развития «Центр», доля производственных зон от площади «старой» Москвы составляет 14,5%.
Наибольшее количество промзон расположено на юге и юго-востоке города, что сложилось исторически, отметил директор по развитию бизнеса департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин. По словам историка Инны Крыловой, именно здесь находился крупный кластер металлургии, текстильной и обрабатывающей промышленности.
Такие территории на сегодняшний день по большей части вырваны из городской ткани, «непроницаемы» для жителей города, посетовал историк Москвы Филипп Смирнов.
Важно, чтобы в городе не было заброшенных и неэффективно используемых территорий за забором. Конечно, такие территории нужно преобразовывать, высказал мнение архитектор Илья Заливухин.
«И здесь следует отметить, что для такого динамично развивающегося города как Москва наличие пустующих промзон – это не только и не столько проблема, сколько ресурс для развития», – добавил заведующий кафедрой территориального развития имени Глазычева Президентской академии Дмитрий Соснин.
Сейчас ключевой механизм преобразования – это комплексное развитие территорий (КРТ). Согласно данным Core.XP, в программу КРТ на стадии планирования или реализации (это соответствует 360 проектам) включено около 3,5 тысячи гектаров, из которых около 1,9 тысячи гектаров (55%) являются производственными территориями, предназначенными для редевелопмента или насыщения новыми функциями. В рамках текущих планов на них можно создать порядка 35,5 миллиона квадратных метров новых площадей, включая примерно 18 миллионов квадратных метров жилья, 11 миллиона квадратных метров общественно-деловой застройки (включая социальные объекты), а также 3,5 тысячи квадратных метров производственно-коммунальных объектов.
Грамотная реорганизация промзон в Москве, по словам эксперта по новостройкам агентства недвижимости «Миэль» Валентины Лысенко, превращает район из пустого и депрессивного пространства в современный мини-город. Люди сразу ощущают разницу: повышается комфорт жизни и качество сервисов, здесь хочется гулять, работать и проводить досуг.
Кроме того, люди становятся обладателями жилья более высокого класса, с более высокой ликвидностью. Как отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева, средневзвешенной ценой на 25-50% выше, чем в старом фонде.
Появление новых жилых кластеров и смена статуса локации, по словам эксперта, может дать импульс к росту цены и уже имеющегося в окрестностях проекта жилого фонда. Как правило, она увеличивается на 10-15%, оценила Чегодаева.
В Москве, по словам экспертов, уже опробовано несколько способов работы с промзонами. Один из них заключается в том, что в зонах, насыщенных объектами культурного наследия, не ведется нового строительства: старые здания приводятся в порядок и наполняются новым смыслом и новыми жителями.
Интересный пример того, как в России стали работать с первыми промзонами, – это «Винзавод», «АРМА» или «Флакон»: когда инвестируют в промзону целиком, создают концепцию, привлекают компании и организации, формируют экосистему, рассказала Афито. В данном случае используется оболочка зданий и планировочные решения, а дальше их подстраивают под современный запрос. Здания сохраняют визуальный облик, остаются точкой притяжения, но получают новую функцию и новый виток истории.
Однако промзоны, по словам Афито, сегодня редко бывают изолированными: на их территории часто появляется новое строительство. Задачей девелоперов в том числе становится сохранение и переосмысление объектов культурного наследия, которые имеются в локации.
В промзонах, в которых здания не представляют исторической ценности, они идут под снос, и территория застраивается высотными зданиями, и возникает абсолютно новый район с уникальной архитектурой. В качестве примера можно привести такие объекты, как ЗиЛ, «Серп и Молот», «Слава».
Существует и новый, компромиссный вариант реорганизации промзон в Москве, который только начинает внедряться в ткань города – когда девелопер ищет баланс между старым и новым: сохраняет исторические здания и при этом не только приспосабливает их под современное использование, но и стоит новое. Но делает это максимально сбалансировано и разумно.
В условиях повсеместной типовой застройки аутентичная промышленная архитектура, по мнению Соснина, становится мощным конкурентным преимуществом, которое позволяет проекту выделиться на рынке.
Примерами такого подхода к трансформации промзон в Москве являются Бадаевский завод, жилой комплекс «Пресня Сити» с центром «Зотов», появившиеся на месте хлебозавода №5, территория бывшего завода «Кристалл» в Лефортово, которую в 2022 году взяла в управление компания Asterus.
По словам коммерческого директора Asterus Юлии Обуховой, на территории бывшего завода «Кристалл» в Лефортово сейчас рассматривается возможный редевелопмент с сохранением элементов промышленного наследия. По результатам государственной историко-культурной экспертизы выявленным объектом культурного наследия является ансамбль бывшего Казённого винного склада конца XIX–начала XX века. Здесь будет проведена реставрация исторических зданий с приспособлением их к современному использованию. На предпроектной стадии девелопер вложился в развитие на территории бывшего завода социокультурного пространства, в частности, сделав ставку на стрит-арт. Победители конкурса муралов расписали стены заводских построек.
Дискуссионным вопросом при перезагрузке промзон является высотность зданий, возводимых на этих территориях.
«В мегаполисе масштаба Москвы малоэтажная застройка, к сожалению, невозможна, так как привела бы к огромному «расползанию» города со всеми вытекающим проблемами, прежде всего транспортными и инженерно-инфраструктурными», – констатировал Соснин.
Город, по его словам, идет по пути повышения плотности застройки, и прежде всего через увеличение высотности. Средняя этажность строительства новых домов в пределах «старой» Москвы сейчас превышает 20 этажей.
Есть достаточно удачные примеры с гармоничным интегрированием высотных акцентов в локации с объектами культурного наследия. Так, в возводимом ЖК «Бадаевский» высотность была обыграна за счет 35-метровых колонн, на которые и поставлен комплекс. Это выглядит органично, в частности, из-за соседства с высотной гостиницей «Украина» (ныне Рэдиссон Коллекшен, Москва), объяснил Смирнов.
Главное, чтобы высота зданий была обоснована логикой территории – это исторический центр или спальные районы, а также ее инфраструктурой. Москва – это мегаполис, и ей нужна разная плотность застройки, настаивает Шапиро.
С этим соглашается и главный архитектор архитектурного бюро Continuum Олеся Могилевская.
«Для мегаполиса высотность может быть вообще запредельной, просто за небеса. И это вполне обоснованно», – подчеркнула она.
Вместе с тем, число жителей, которые могут вмещать возводимые дома, должно быть соразмерно социальной, инженерной и, главное, транспортной инфраструктуре, обратил внимание Заливухин. Кроме того, он полагает, что в любом случае не следует застраивать город однотипными многоэтажными домами – промзонам столицы особенно нужны яркие архитектурные акценты, в том числе высотные.
Источник: РИА Новости