Число сделок с новостройками Москвы в первом полугодии 2026 года обвалилось на 35% относительно аналогичного периода прошлого года из-за ужесточения условий по семейной ипотеке, при этом вторичный рынок оживился в том числе из-за перетока спроса на него из первичного сегмента, рассказали РИА Недвижимость эксперты. По их прогнозам, как минимум до октября первичный рынок будет стагнировать, а вторичный рынок, наоборот, сохранит активность.
По предварительным данным «Циана», в первом полугодии 2026 года в Москве было заключено 26 тысяч договоров долевого участия (ДДУ), что на 35% меньше по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Во втором квартале их число сократилось на 33% в годовом выражении и на 9% в квартальном, составив примерно 12,6 тысячи ДДУ.
Вместе с этим ипотека оставалась остается важнейшим инструментом для покупки квартиры в новостройке. В первом полугодии 2026 года доля ипотечных сделок выросла на 7,5 пункта к аналогичному показателю 2025 года и составила 62%, отметила Доброхотова. То есть число сделок в сегменте московских новостроек сократилось, но доля ипотек в них – выросла.
«Несмотря на ужесточение условий и дальнейшую неопределенность, семейная ипотека остается ключевым драйвером первичного рынка. В отдельных проектах доля сделок с льготной ипотекой может достигать 60-80%, особенно в массовом сегменте», – прокомментировал сооснователь и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
В качестве интересной тенденции эксперты отмечают увеличение начального взноса по ипотеке. Доля кредитов с первоначальным взносом более 40%, по наблюдениям директора по развитию Est-a-Tet Романа Родионцева, за год выросла на 9 процентных пунктов — до 31%.
Несмотря на существенное падение спроса, застройщики не опускают цены – они, наоборот, растут. Средняя цена квадратного метра в московских новостройках в первом полугодии 2026 года составила 493 тысячи рублей, а прирост достиг 18% в годовом выражении, привел данные главный аналитик «Циана» Алексей Попов.
В условиях высоких ипотечных ставок и разрыва в цене между новостройками и готовыми квартирами, который иногда доходит до 30%, спрос перетекает с первичного рынка на вторичный, обратил внимание Щекин. В отдельные месяцы доля сделок с вторичным жильем, по его словам, доходила до 73% общего объема сделок.
Для застройщиков это означает, что теперь они конкурируют не только друг с другом, но и со вторичным рынком, отметила руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева. В связи с этим усиливается роль таких финансовых инструментов, которых нет на рынке готового жилья: субсидированных ипотечных программ и акций. Кроме того, в своих рекламных компаниях застройщики старались сыграть на том, что условия по семейной ипотеки будут ухудшаться.
А вот рассрочка из-за неоправданной надежды на быстрое смягчение денежно-кредитной политики ЦБ РФ стала сжиматься, констатировал директор направления «Новостройки» агентства «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. В текущем году ее доля в структуре сделок составляет около 15-20%, тогда как год назад в некоторых проектах на нее приходилось до 70% продаж.
Несмотря на все предпринимаемые застройщиками усилия, из‑за дорогого проектного финансирования и охлаждения спроса они были вынуждены сбавить вывод новых объектов, акцентировала внимание председатель комитета по ипотеке Российской гильдии риелторов Юлия Максимович. По итогам первого полугодия на продажу выставлено 29,1 тысячи квартир в новостройках, что, согласно данным аналитического центра «Инкома», почти на 10% ниже показателя за аналогичный период прошлого года.
Одним из интересных трендов в сегменте новостроек Москвы стало снижение предложения квартир малой площади. На сегодняшний день в экспозиции, по словам Чегодаевой, находится всего 11 тысяч студий, что на 35% меньше, чем год назад. А вот доля квартир площадью от 53 до 73 квадратных метров составила 32%, что на 6 процентных пунктов больше, чем за тот же период прошлого года. Также на 3 процентных пункта выросла доля квартир площадью от 42 до 52 квадратных метров – с 17% до 20%.
«Это объясняется существенным снижением доли инвестиционных сделок: с 10% до 7% за год. В основном под эти сделки и были реализованы малоформатные лоты», – объяснила Чегодаева.
В отличие от не самой благоприятной ситуации в сегменте новостроек, на вторичном рынке жилья Москвы в первом полугодии 2026 года наблюдалась активизация спроса. По оценке Попова, здесь было заключено примерно 67 тысяч договоров купли-продажи жилья, что на 5% больше показателя за аналогичный период прошлого года. При этом во втором квартале 2026 года прошло около 35,5 тысяч сделок, что на 18% больше, чем годом ранее.
Интерес ко вторичному жилью оживился в том числе и за счет перетока на этот рынок покупателей из сегмента новостроек. Попов оценил их долю в 25% от всего рынка.
Также, по ее словам, на рынок пришли покупатели, которые сняли деньги с банковских депозитов и решили перевести их в недвижимость. Долю таких людей Чегодаева оценивает примерно в 10-15%.
На фоне активизации спроса на вторичное жилье в первом полугодии в Москве был зафиксирован рост средних цен на него на 9% в годовом выражении – до 308 тысяч рублей за квадратный метр, сообщили в «Инком-Недвижимости». Скидки на рынке присутствуют, но обычно, по наблюдениям Попова, укладываются в стандартный торг в 2-4% на финальной стадии сделки.
В активной реализации в конце июня 2026, по словам Попова, находилось 23,4 тысячи лотов, что на 31% меньше, чем годом ранее. Хорошие цифры по спросу привели к снижению средних сроков экспозиции до 88 дней к концу июня, тогда как год назад он составлял 108 суток.
Решение по изменению условий семейной ипотеки отложено до октября, поэтому как минимум до этого момента спрос на новостройки Москвы сохранится на текущем уровне, ожидает Родионцев. Некоторая активизация спроса может произойти лишь в третьем квартале на фоне грядущих изменений в этой программе, добавила Чегодаева.
При этом цены в большинстве новостроек в ближайшие месяцы, по мнению коммерческого директора компании «Метриум» Дмитрия Проскурина, в том числе из-за конкуренции со вторичным рынком будут увеличиваться максимум на уровне инфляции.
На вторичном же рынке спрос продолжит расти – в пределах 10-15% в месяц, дала прогноз Чегодаева. А цены в этом сегменте, по мнению Попова, до конца текущего года могут увеличиться еще на 8-10%.
Источник: РИА