Российская судебная практика по ситуациям, аналогичным делу Долиной, в 2026 году остается противоречивой, суды в спорных ситуациях в ряде случаев продолжают выносить решения в пользу продавцов жилья, рассказали РИА Недвижимость эксперты. Они объяснили, почему суды могут по-прежнему вставать на их сторону и почему на практике не всегда адекватно срабатывает механизм реституции.
Несмотря на то, что Верховный Суд (ВС) РФ при рассмотрении дела Долиной в декабре 2025 года защитил права добросовестного покупателя, это не означает, что российские суды выработали единый подход ко всем подобным ситуациям, предупреждает вице-президент Национального фонда правовой поддержки организаций и граждан Игорь Баранов.
Ситуация на российском рынке жилья, по наблюдениям члена правового комитета Российской гильдии риелторов Николая Зырянова, на сегодняшний день выглядит следующим образом: сделку с недвижимостью относительно просто провести, а потом по-прежнему также относительно просто ее оспорить.
Судебная практика, по словам председателя «Адвокаты и бизнес» Дмитрия Штукатурова, остается неоднородной: после решения ВС по делу Долиной зафиксировано как минимум 30 случаев, когда нижестоящие суды продолжали выносить решения в пользу продавцов. В частности, ярким примером стало мартовское решение суда оставить квартиру пожилой жительнице Новгородской области Тамаре Евсейчик, пострадавшей от мошенников.
Действительно, в таких делах есть искренне обманутые жертвы. К ним, по словам юристов, как правило, относятся одинокие пожилые люди, а также вне зависимости от возраста люди в сложной жизненной ситуации.
В недавнем деле Евсейчик, в отличие от дела Долиной, суд учел, что покупатель был профессионалом рынка недвижимости, а именно являлся директором риелторского агентства и приобрел единственное жилье у одинокой пожилой женщины, а сама продажа квартиры была срочной и прошла по цене ниже рыночной (1,9 миллиона рублей), отметила юрист «Ялилов и Партнеры» Диана Халитова. Кроме того, покупатель не поинтересовался, где будет жить продавец после продажи единственного жилья.
В результате суд решил, что оспариваемая сделка совершена продавцом под влиянием существенного заблуждения (статья 178 Гражданского кодекса РФ) и является недействительной, а квартира должна быть возвращена продавцу.
С другой стороны, есть и обратная ситуация, когда добропорядочность продавцов, утверждающих, что они стали жертвой мошенника, вызывает большие сомнения. Причем это могут быть не только люди, находящиеся в прямом сговоре с мошенниками, но и продавцы, которые добровольно подписали договор купли-продажи квартиры, но потом передумали по тем или иным причинам, подчеркнула Тютюнникова.
В эту категорию продавцов входят, в частности, те, кто, познакомившись с делом Долиной, решили продать квартиру, а потом потребовать деньги назад. В некоторых случаях даже на суде люди признавались, что деньги они получили, положили на свой счет, потратили, но потом решили еще вернуть себе жилье, указала зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
После решения Верховного суда по делу Долиной такие продавцы, по словам Гончарова, переориентировались со статьи 178 Гражданского кодекса РФ (заблуждение), когда продавец утверждает, что не понимает природы сделки, на статью 177 Гражданского кодекса РФ (неспособность понимать свои действия), ссылаясь на внезапный приступ болезни, сильное медикаментозное воздействие или помутнение рассудка. И как только суд ссылается на 177 статью Гражданского кодекса РФ, покупатель почти гарантированно проигрывает, сетует руководитель блока безопасности компании «Этажи» Елена Тикунова.
По словам Гончарова, такая категория пытающихся вернуть жилье продавцов становится все более многочисленной, здесь разворачивается основное поле битвы в судах: суд перестаёт оценивать добросовестность покупателя, которую тот мог бы доказать, и сосредотачивается на изучении медицинской истории продавца.
Актуальная судебная практика демонстрирует и другой опасный феномен: суды возвращают квартиру продавцу, обязывая вернуть деньги, но эти решения часто неисполнимы, отметил Гончаров. Речь идет о реституции (статья 167 Гражданского кодекса РФ) – возврате сторон в первоначальное положение, когда покупатель снова обладает квартирой, а продавец, соответственно, деньгами.
Важно понимать, что реституция – это не обязательный исход любого подобного дела, обратила внимание Халитова. Она применяется только к сделкам, признанным судом недействительными по основаниям, предусмотренным статьями 166-179 Гражданского кодекса РФ, а именно:
«Таким образом, это не то же самое, что любое возвращение имущества по иску. Если имущество выбыло из владения незаконно, если спор связан не с недействительностью сделки, а с иными основаниями, суд может применять другие правовые механизмы», – пояснила Тютюнникова.
Кроме того, реституцию нельзя применить, в том случае, когда вернуть имущество физически невозможно – например, если квартира была продана несколько раз. Получается, что первый продавец не может вернуть квартиру от третьего покупателя – только от своего.
При сложившейся неоднозначной судебной практике по таким делам абсолютных гарантий для добросовестного покупателя на сегодняшний день не существует. Так, например, участие агентства недвижимости и нотариальное удостоверение снижают риски, но не являются абсолютной защитой, подчеркнул Штукатуров.
Вместе с тем, Халитова полагает, что покупатель все же может рассчитывать на то, что суд не вернет квартиру продавцу, если:
Еще один важный момент: в новых условиях, когда продавцы пытаются вернуть квартиру по статье 177 Гражданского кодекса РФ (неспособность понимать свои действия), покупателю нужно создать «железобетонное» досье, доказывающее вменяемость и осознанность действий продавца, посоветовал Гончаров. Сюда входит, в частности, видеофиксация всего процесса подписания с четкими вопросами о понимании сути сделки и добровольности действий.
Кроме того, в день сделки надо провести медицинское освидетельствование продавца с получением соответствующего письменного заключения, дала рекомендацию Краснова.
Если иск все же подан, необходимо требовать судебно-психиатрическую экспертизу, предоставить суду собранное на продавца досье и настаивать на том, что принятые меры являются доказательством осмотрительности покупателя, резюмировал Гончаров.
Источник: РИА