С 16 по 19 июня на курорте «Роза Хутор» в Сочи вновь состоится форум недвижимости «Движение». Его основатель Илья Пискулин в беседе с сайтом «РИА Недвижимость» заявил, что российская строительная отрасль хронически больна и ей может помочь только правильный образ жизни на протяжении долгого времени. Чтобы застройщики смогли с этим справиться, на форум приглашены девелоперы, преодолевшие кризисы 2008 и 2015 годов, эксперты по коммерческой недвижимости и даже футурологи. Кроме того, Пискулин раскрыл подробности сделки по продаже его компании «Творчество», о новой должности в совете директоров «Точно» и своих планах по проектам в Москве.
– Илья, в нашем интервью в прошлом году вы говорили, что «Движение» 2025 года будет пиром во время чумы. А была ли в итоге чума, если говорить о ситуации в строительной отрасли? Видите ли вы какой-то реальный системный кризис на рынке?
– Сначала мы должны вспомнить, что форум проходил в первой половине прошлого года, которая была очень тяжелой с точки зрения продаж. Она, конечно, даже близко не была такая тяжелая, как первый квартал этого года, но все равно девелоперы на тот момент еще совсем не адаптировались к такому.
Была ли чума? Болезнь точно была. Но была ли она чумой? Наверное, нет. По сравнению с тем, что происходит сейчас, это не было чумой. Думаю, у каждого из нас бывает такое, что, когда ты болеешь, то ты любую простуду в какой-то момент путаешь со смертельным заболеванием. Тогда это казалось так. Сейчас оно так не кажется. Хотя в данный момент рынок и отрасль в целом чувствует себя гораздо хуже, чем годом ранее.
– То есть это какое-то хроническое заболевание?
И в девелопменте совершенно точно есть это заболевание, которое местами носит хронический характер. Оно точно не будет лечиться аспирином, докладом, отдельными мерами поддержки, классно примененными бизнесовыми техниками – только длительным правильным образом жизни, и так до конца дней. Потому что накопленные проценты по проектному финансированию застройщики будут отдавать очень-очень много лет на протяжении многих-многих проектов.
– Но ведь все же взрослые люди, и девелоперы тоже. Почему же проценты по бридж-кредитам, которые брали взрослые люди, имеющие в штатном расписании бухгалтера и финансового директора, стали вдруг чем-то страшным?
– Во-первых, есть глупые кредиты, есть глупые покупки, которые были основаны на ничем не подкреплявшемся оптимизме. Я виню таких застройщиков, но виню их, признаться, несильно, потому что все-таки они руководствовались общими тенденциями на рынке, указом президента и целями, которые стояли перед отраслью. Большинство же действовали, потому что не было других вариантов: во многие проекты компании заходили с точки зрения земли при ключевой ставке на уровне 6-7%, а в банк за проектным финансированием они уже пришли при ставке в 21% и уже не могли получить никаких других условий, кроме как ключевая ставка плюс еще сколько-то процентов. При этом на руках у застройщиков зачастую был подписанный с государством договор КРТ (комплексного развития территории — ред.), носящий безусловный характер, то есть варианта не запустить проект тоже не было. По сути, девелоперы оказались заложниками сложившейся макроэкономической ситуации.
С другой стороны, лично меня никак не оставит вопрос: почему во всей этой ситуации с тяжелыми проблемами в стройотрасли никто не спрашивает с главного бенефициара всей заварушки – банков, то есть людей, которые выдавали деньги? Ведь они должны хорошо взвесить перед решением о выдаче кредита. Но банки не только не хотят брать на себя ответственность – мы даже не можем им задать просто вопросы на деловом мероприятии. Так что на все вопросы приходится отвечать лишь застройщикам, в том числе и на форуме недвижимости «Движение».
– На форуме «Движение» всегда старались организовать диалог между властью и бизнесом. Как, на ваш взгляд, этот диалог складывается сейчас? Есть ли вопросы, ответы на которые бизнесу нужно получить у власти? Есть ли темы, которые необходимо обсудить?
– С учетом того, сколько диалогов ведет Минстрой с бизнесом, насколько власти в курсе дел, я не считаю, что у девелоперов получится на форуме открыть кому-то из чиновников глаза на какие-то неизвестные им ситуации. Если власть о чем-то раньше и могла не знать, то сейчас она точно знает. Я не считаю, что решение текущих проблем базируется в диалоге бизнеса и власти. На мой взгляд, бизнес может спасти только бизнес. Я знаю истории, когда застройщики с проблемными активами объединяются с застройщиками с непроблемными активами и за счет этого оздоравливают свой бизнес. Есть много разнообразных бизнес-инструментов, в том числе антикризисных, но всегда нужно признать, что что-то пошло не так.
Я считаю, что девелоперам пора посмотреть на рынок шире. Раньше у них было очень линейное представление о том, как должна развиваться их отрасль. Они все просто мечтали быть в топах. Поэтому запрос на диалог бизнеса и власти, желание трясти Минстрой до посинения связаны сугубо с тем, что многим девелоперам пришлось отказаться от своих грез.
– Так есть ли что обсудить с властью?
– Запрос есть, но очень важна синхронизация. Чтобы что-то изменилось, нужно, чтобы девелопер был готов слышать. Два года назад замглавы Минстроя Никита Стасишин на «Движении» уже в первых предложениях своего выступления просил застройщиков быть осторожнее с бриджами, не заходить в ненужные сделки. Но все равно многие вышли с пленарного заседания и вздохнули: «Эх, не дали мер господдержки». Так дали же, а еще посоветовали не рваться вперед, а постараться выжить, сохраниться для строительной отрасли. Но девелоперы посчитали, что все это понарошку.
Власть сейчас порой очень категорично высказывается в отношении застройщиков, но, видимо, потому что обращения с позитивной тональностью бизнес не до конца готов услышать. К тому же некоторые вопросы, которые задает бизнес, порой просто неадекватны. Например, есть ли сейчас ресурс у государства поддержать строительную отрасль? Нет. Есть смысл этот вопрос задавать? Нет. Зададут ли его на «Движении» Минстрою, если будет такая возможность? Зададут.
– В прошлом году у девелоперов с продажами все было не очень хорошо. В этом году, вы и сами признаете, все еще хуже. Даже Минстрой заявил, что ведомство не устраивают темпы продаж новостроек. Учитывая такую ситуацию, ожидаете ли вы, что на «Движение» в этом году может приехать меньше компаний?
– Количество компаний практически не изменится, но состав команд сильно сократится. Например, в прошлом году средняя делегация состояла примерно из десяти человек, сейчас будет четыре-пять. Приедут первые лица, которые принимают решения, рядовых специалистов практически не берут.
– То есть людей будет чуть меньше?
– Людей будет больше, потому что появится риелторский кластер, приедут представители бизнеса, в том числе по коммерческой недвижимости, будет большой инвестиционный сектор. Но именно представителей девелопмента жилой недвижимости будет меньше.
– Кстати, с риелторами у вас была непростая история. В прошлом году их не было, вы говорили, что вам с ними разными дорогами идти, в позапрошлом году они были. Что же будет теперь?
– История с риелторами в этом году появилась органически. Мы думали, звать их или нет, но смогли найти двух партнеров-застройщиков еще до того, как анонсировали риелторский кластер. Потом мы пошли к другим девелоперам и обнаружили очень большой запрос на взаимодействие с риелторами. Дело в том, что в последнее время появилось большое количество федеральных девелоперских проектов с межрегиональным спросом. То есть покупают недвижимость не местные, а люди из других регионов. И в 100% таких сделок есть агент.
Так что на форуме мы будем говорить не только о развитии агента, но еще много времени посвятим аналитике, объектам, цифрам рынка недвижимости. Это будет очень серьезный кластер на самом деле. Не так, как раньше, тренер на тренере.
– Еще о возможных темах для обсуждения на форуме. В прошлом году команда «Движения» проводила в Москве конференцию про новые регионы. А востребована ли отдельно такая тема именно на большом форуме «Движения»?
– Мы не видим целенаправленного запроса, учитывая то, что мы рассматриваем возможность повторения конференции по историческим территориям, Крыму и Севастополю. И, наверное, те, кто были в прошлом году на этом событии, уже ожидают, что эти вопросы будут подняты в Москве, а не в Сочи. На «Роза Хутор» в этом году мы сосредоточимся на экзистенциальном вопросе отрасли, как жить. Даже слоган у нас в 2026 году – «Здесь и сейчас», ведь мы смотрим на картинку текущего времени.
– Кто, с вашей точки зрения, должен рассказывать о том, как жить здесь и сейчас? Сами девелоперы должны делиться кейсами? На презентации форума в апреле вы говорили про экономиста Олега Вьюгина, про футуролога Евгения Кузнецова. А кто еще?
– У нас идут переговоры с известным социологом из ВЦИОМ. В целом мы берем самых известных социологов, демографов, политологов, макроэкономистов. Постараемся привести людей, которые больше всего в цифрах копаются, а выводы пусть делают сами застройщики.
Также мы попробуем позвать девелоперов, которые проходили кризис 2008 и 2015 годов. Например, «Брусника» проходила тяжелейшим образом кризис 2008 года. Также «Девелопмент Юг» переживал кризис, а сейчас себя очень уверенно чувствует, у них очень низкая закредитованность. Еще есть «Югстройинвест», который является одним из генеральных партнеров форума, у них очень высокий уровень распроданности, даже в Краснодарском крае.
– На «Движение» традиционно приглашают много коучей, бизнес-тренеров, бизнесменов-инфлюенсеров. Как вы считаете, снизился ли к ним сейчас интерес, или все-таки они еще актуальны?
– В этом году их будет мало, но они будут. На них есть большой запрос у агентов, которым важны методы работы. Но сами мы относимся к бизнес-коучингу в текущем моменте очень серьезно и осторожно. Я согласен, что выходить на сцену, когда на тебя смотрят 2,5 тысячи незнакомых людей, и говорить им «повторяй за мной» в сегодняшней ситуации – это верх бесстыдства.
Если мы зовем тренеров, то они будут рассказывать не о том, как строить бизнес, а об объективных человеческих навыках. Например, мы планируем пригласить спикера, который будет рассказывать о цифровом этикете и правилах ведения переписки для сотрудников отдела продаж. Ведь нельзя четыре дня говорить о том, как сейчас сложно продавать. Поэтому будет Максим Батырев, который имеет очень большой опыт в области продаж. Может быть, он ничего нового и не скажет, но он скажет это какими-то новыми словами. И когда люди вернутся с форума, то смогут потом своих продажников собрать и подумать, как им действовать на основе услышанного.
– Будете ли вы обсуждать влияние кризиса на Ближнем Востоке на рынок недвижимости? Конфликт длится уже больше месяца, ситуация затягивается и влияет уже на все вокруг, что, может быть, этой теме тоже есть место?
– Я не знаю, есть ли там предмет дискутирования, но желание об этом поговорить живет во мне. С одной стороны, мировые деньги – это очень серьезная точка развития для рынка недвижимости России. И иностранцы могут покупать недвижимость в России, но для этого требуется корректировка законодательства с точки зрения налоговых мер.
С другой стороны, геополитика сильнее всего влияет на мировой рынок недвижимости, но не наш. Некоторые считают, что из-за летающих ракет в Дубае люди неожиданно перестанут туда вкладывать деньги и начнут вкладывать в Россию. Однако россияне даже в первую десятку покупателей не входят среди всех, кто покупает квартиру в Дубае. Их вообще абсолютно мизерный процент. И если даже они там продадут, будут ли они вкладывать в Россию, да кто их знает. Поэтому сначала необходимо, чтобы на наш рынок поступили деньги, а потом это можно обсуждать.
– Вы объявили, что в этом году на «Движении» будет более расширенная секция по коммерческой недвижимости. Как вы считаете, эта тема с вами всерьез и надолго? Планируете ли менять позиционирование форума, чтобы он был не только про жилую недвижимость, но про коммерческую?
– Но ведь для того, чтобы сделать такую секцию серьезной, нужно вытаскивать сети, текущих владельцев крупной коммерческой недвижимости. То есть не тех, кто строит, а тех, кто владеет. Чувствуете ли вы в себе потенциал и ресурс, чтобы это организовать?
– Чтобы организовать секцию по коммерческой недвижимости, нужно не вытащить владельцев этих сетей, а собрать команду, которая умеет работать в этом секторе. К нам пришли коллеги, которые до этого формировали всю программную часть одного из лидирующих форумов по коммерческой недвижимости. У нас тоже был запрос, и мы все вместе вступили в синергию. Мы хотим сделать «Движение» родным событием для всех сетей. Пока же наша задача хотя бы познакомиться с этими компаниями, сделать так, чтобы они вообще появились на нашем радаре.
Насчет смены позиционирования форума некоторые говорят: «Вот вы отказываетесь от своих идеалов». Но ведь мир меняется. Московское правительство пять лет назад не требовало строить столько офисников. И редевелопмента в таком объеме не было, и КРТ не было, где нужны мультиформаты, «лайт индастриал» и так далее. Так что нам надо отказываться от своих ценностей и идеалов потому, что они уже не столь актуальны. Если мы хотим сохраниться, нам необходимо создавать новое «Движение».
– У «Движения» есть выставка, которая тоже проходит в Сочи. Как вообще вы планируете развивать «Движение» в будущем – больше как форум или как выставку?
– Пока у меня нет ответа на ваш вопрос, но мне кажется, что развитая выставка очень актуальна для «Движения». У нас есть потенциал быть в целом событием не только B2B, но и B2C-формата. Но я пока не вижу площадки, способной это все совместить. Это должна быть федеральная выставка, которую по-хорошему надо делать в Москве, так как это самый удобный для посещения город. Также серьезным ограничителем и является место, имеется в виду и локация, и совокупность конференц-залов, гостиничных комплексов, концертных залов. Это не просто найти. Подобное мероприятие пока не сможет состояться, либо это очень дорого. К тому же, тогда нужно, чтобы участвовала мэрия Москвы и лично Сергей Семенович (Собянин – ред.). Я пока не чувствую в нас такого GR-потенциала.
– Поговорим немного о вас. В прошлом году вы переехали из Тюмени в Москву. Здесь у вас проект жилого комплекса «Юту», который вы ведете вместе с компанией «Точно». Есть ли у вас еще какие-то девелоперские планы в Москве или в столичном регионе?
– Мне бы хотелось иметь проекты в Москве, потому что Москва с точки зрения маркетинга и продаж гораздо более простой город, чем все регионы. Здесь ты применяешь какой-то метод, и он работает. В регионах же ты просто снизил цену, и продажи пошли. Поднял комиссию агентам, и продажи пошли. Такие методы очень дорогие. Они и в Москве стоят денег, но самые примитивные методы здесь идут не в первую очередь. Здесь это твои последние рубежи обороны, а в регионах они единственные, все остальное не работает.
Так что мне в Москве очень нравится работать, но строить здесь в целом трудно. Есть запрос на сложные объекты со стороны мэрии, высочайшие градостроительные риски. Во-первых, если ты взял землю без готовых документов, то ты рискуешь, что будешь получать их очень долго. При этом деньги на землю ты уже потратил, а счетчик по бриджу работает исправно, и обязательства перед банком эволюционируют в зависимости от уровня ставки каждый день.
Во-вторых, ты не понимаешь, сколько это будет стоить тебе по СМР (строительно-монтажные работы – ред.), то есть какую архитектуру тебе согласует мэрия. А между тем, когда объект покупался, то у этой локации была определенная верхняя цена и заложена себестоимость. Можно будет вписаться в эту себестоимость с точки зрения пожеланий мэрии? Не факт. Ты находишься в центре большой совокупности неопределенностей.
Я считаю, что в Москве очень важно быть осторожным. Но если ты покупаешь площадку с готовыми документами, то, как правило, вся рентабельность уходит к землевладельцу. Получается, это девелопмент ради процесса. А так у нас здесь точно получается и по производству, и по стройке, и коммерчески, и финансово.
– То есть у вас получается, потому что вы удачно в землю зашли?
– Нет, мы просто нормальные руководители, которые пришли в девелопмент из маркетинга и продаж. Нас не надо убеждать в очевидных вещах, мы быстро принимаем решения, легко собрали команду, нашли хорошего генподрядчика. Посмотрите, какой котлован мы сделали. Мы купили проект, в котором надо было выйти на стройку, чтобы успеть, еще вчера. Мы все сделали с первого раза. Но если мы должны будем принять избыточные риски, чтобы у нас продолжило получаться, то я не согласен.
Лично я очень заинтересован в том, чтобы остаться в Москве как застройщик, так как я люблю этот город и хочу, чтобы у меня был трудовой повод тут быть. Однако, повторюсь, девелопмент в Москве правда сложный. Другое дело, что те, кто не зашли еще сюда, этого не понимают. С кем ни поговорю – все считают, что наша результативность в Южном Тушине является результативностью Москвы как локации. А я могу сказать, что сюда бы зашло десять компаний, и девять с половиной бы в нашем котловане и остались бы, даже не вылезли бы наружу.
С другой стороны, я не хотел бы, чтобы все сказанное звучало как жалобы на правительство столицы. Позицию мэрии, которая хочет самых лучших объектов, понять можно. При этом город обозначает крайне прозрачные правила. Всем, кто хочет слышать, сразу понятно, что нужен очень крутой проект, что рентабельность будет пограничная, что согласовывать будешь долго из-за высоких требований. Москва – город требовательный, он тебя очень многому учит. Кроме того, сам город и мэр работают с тобой в команде маркетологов, они привлекают сюда людей сами. Это кайф, конечно.
– В прошлом году девелопер «Точно» купил вашу компанию «Творчество». Об этом сообщалось, но было не очень много подробностей, их мы и хотим узнать. Какую долю вы продали и почему вы пошли на эту сделку? Какая доля у вас есть сейчас?
– Я не готов рассказать именно о структуре сделки, потому что там еще есть длящиеся процессы. Но мы проверенные временем партнеры, поэтому имеем возможность говорить, что в целом все решено.
Могу сказать, что «Творчество» осталось обособленным девелопером. Состав учредителей у компании не изменился, только добавилась компания «Точно». Управляющим партнером является Марсель Габдульманов, с которым мы вместе делаем бизнес с 2019 года. Да, мы относимся к группе компании «Точно», но она не регулирует деятельность девелопера «Творчество». Мы встречаемся раз в два месяца, обсуждаем какие-то вопросы, но никто ничего не диктует. В рамках акционерных взаимоотношений у нас и нет опции, что кто-то за счет большей доли владения может что-то навязать. Это хороший партнерский бизнес, где все друг друга уважают, слышат, где есть самостоятельность.
В рамках девелопера «Творчество» моя доля была 40%. После того, как «Точно» зашло в компанию на 66%, она сократилась пропорционально, и теперь я владею 40% от оставшихся у миноритариев 34%, то есть примерно 14%. При этом на мне остались функции, связанные с развитием бизнеса – как и у любого другого акционера, но должности в компании «Творчество», даже чисто представительской, я не занимаю. В публичном поле я все-таки больше представитель «Движения».
– А почему вы решились именно на вхождение в группу, а не захотели сами сделать большую компанию?
– У меня никогда не было никаких имперских амбиций. В девелопменте я всегда говорю, что мне совершенно все равно, какое место моя компания занимает в любых рейтингах. Вообще без разницы. Это не наши ценности. Нам важно другое. К примеру, мы сейчас будем строить проект в Сочи, который будет называться «Луиджи». Я сам придумал название, мне нравится этим заниматься. Еще мы будем строить в Екатеринбурге проект, в разработке которого участвует лично Артемий Лебедев. Для меня очень ценен сам процесс, взаимоотношения с людьми, акционерами.
– То есть вы в «Точно» увидели определенные ресурсы?
– Да. Ведь маленькому девелоперу достаточно сложно обеспечить тот процесс, который мы очень любим. Нужно много собственных средств на запуск проекта, нужно вести переговоры о земле. Любой маленький девелопер, который сейчас стартует в регионе, не окупит этот старт лет десять. И он часто отдает свою жизнь на откуп каким-то вообще непредсказуемым инвесторам, с которыми он никогда не рассчитается, которым он вынужден обещать с три короба и которые вообще не понимают, что в отрасли происходит. Мы не пошли этим путем.
В какой-то момент мы просто в силу химии с Николаем Андреевичем (Амосовым, владельцем группы «Точно» – ред.) запустили первый проект в Тюмени «Макс». Потом он покупал проект в Москве и предложил мне пойти туда вместе. Я согласился. Потом мы сказали, что у нас есть определенные планы. Они увидели в нас ребят, которые могут быстро принимать решения, не забюрократизированы. Да, у нас есть разночтения, может быть, коллегам из «Точно» хотелось, чтобы мы делали больше, брали больше проектов. Но мы не готовы это делать. Мы все равно самостоятельная компания, а их рычаг позволил нашей хорошей корпоративной культуре, нашему творчеству, не в смысле бренда, а в смысле деятельности, развиться. Они для нас стали опорой, а мы для них – тараном в каких-то городах и регионах.
– А как вы делите сегменты бизнеса? Есть ли у вас какие-то такие договоренности не ходить туда или сюда?
– Во-первых, мы поделили регионы. В Тюмени мы остались брендом «Творчество», но в рамках группы компаний «Точно». В Екатеринбурге и Москве мы работаем под брендом «Точно».
Однажды коллеги из «Точно» предложили нам поработать в Сочи. И, наверное, если бы у меня не было «Движения», я бы отказался.
И когда появилась опция что-нибудь построить в Сочи, я согласился. Хотя это вроде как их город. Мы договорились, что построим там свой проект в рамках их проекта. Получается, они наш первый конкурент, и мы будем биться кость в кость.
– А зачем это «Точно» эта конкуренция?
– Представьте, у вас строятся две очереди одного объекта, а третья простаивает. Если вы выведете другой объект сами, то не получится устроить конкуренцию и увеличить долю рынка у этого проекта. Проект группы «Точно» «Светский лес», рядом с которым мы будем строить свой проект «Луиджи», и так занимает чуть ли не 30% рынка всего жилого девелопмента в Сочи. Разве можно точно таким же объектом, но с другим названием, 30% превратить в 50%? Нет.
Сложность может быть, если вы на уровне акционеров начинаете из-за этого ругаться. Но если вы воспринимаете это как естественные процессы, которые являются результатом принятых вами управленческих решений, и это не влияет на ваше партнерство, то зачем беспокоиться? Мы же их компания на большую часть процентов. Они же все равно выигрывают, просто за счет какой-то нашей изобретательности. Но представьте, сколько они начнут применять маркетинговых методов, когда мы туда выйдем. Мы тоже их подстегнем к развитию.
– В прошлом году вы также стали независимым членом совета директоров «Точно». Что вы делаете на этой должности?
– Я там умничаю и высказываю свою точку зрения, которую они могут учитывать или нет.
– А вы ощущаете себя независимым?
– Абсолютно. Я очень мерзкий участник совета директоров. Я говорю много противных вещей. И когда я их говорю, то добавляю, что я прошу прощения за свои резкие высказывания, но мне именно за это платят здесь деньги.
– Илья, давайте подытожим. Вы занимались маркетингом, консалтингом, проектированием. Сейчас у вас есть доля в девелоперском бизнесе. В связи с тем, что вы владелец девелоперского бизнеса, поменялся ли как-то ваш взгляд на то, каким должен быть форум «Движение»? О чем на нем нужно говорить, какие темы поднимать?
– Я всегда был девелопером, просто это предпочитали либо не воспринимать серьезно, либо не замечать. Вообще я в девелоперском бизнесе с 2018 года. Например, я участвовал в основании и остаюсь соучредителем застройщика «Создатели» в Тюмени. Стоял у истоков маркетинга этой компании, придумал название, был соавтором их архитектурных концепций, делал все планировки, остаюсь учредителем одного из проектов, который возводит самый большой детский сад в Тюменской области. Потом появилась компания «Творчество». Также я являюсь соучредителем девелопера «Паритет», помогал им формировать их обновленный брендинг. Эта компания потом купила мое архитектурное проектное бюро Devision.
Беседовали Ольга НАБАТНИКОВА и Татьяна СТЕКОЛЬНИКОВА
Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX
Источник: РИА