Банк России с июня начал смягчение денежно-кредитной политики, постепенно снизив ключевую ставку до 17% с рекордных для России 21%. Как снижение ставки отразится на рынке жилья и ценах, куда россиянам лучше вкладывать сбережения, и в чем регулятор видит риски для финансовой системы, в интервью рассказала директор департамента финансовой стабильности, член совета директоров ЦБ РФ Елизавета Данилова. Беседовали Эльмира Мусина и Мила Кузьмич.
– Вы в числе 14 членов совета директоров ЦБ участвуете в принятии решений по ключевой ставке. На что вы обращаете внимание в первую очередь, когда формируете собственную позицию по ставке, и какие показатели представляете?
– Я думаю, мы все смотрим на инфляцию и инфляционные ожидания, в первую очередь. Но также учитываем и многие другие факторы, в том числе темпы кредитования, состояние рынка труда и нашей экономики в целом, а также внешние условия.
Последние годы департамент финансовой стабильности обязательно готовит свои материалы для заседаний по ставке. Сейчас они сконцентрированы на кредитных рисках для экономики, потому что в условиях высоких ставок особенно важно следить за финансовым самочувствием компаний. Мы анализируем состояние отдельных отраслей экономики и особенно внимательно отслеживаем финансовое положение 90 крупнейших компаний, построили по ним финансовые модели. Плюс много общаемся с банками, которые, конечно, хорошо знают своих заемщиков, поэтому мы дополняем нашу оценку их видением по кредитному портфелю в целом. С этими данными мы выходим на совет директоров, чтобы при принятии решений по ставке коллеги имели более детальное понимание текущих тенденций на уровне отдельных компаний.
– Вы как глава департамента финансовой стабильности, наверное, всегда выступаете за снижение ставки? Повышение ставки – стресс для вас?
– Снижение ставки не всегда полезно для финансовой стабильности. Необходимым условием для финансовой стабильности является устойчивость экономики, низкая инфляция, и мы как раз это обеспечиваем, принимая решения по ставке. А иногда повышение ставки и вовсе критически необходимо, чтобы сохранить финансовую стабильность. Вспомните февраль 2022 года: тогда ставка была резко повышена, чтобы купировать, конечно, и инфляционные риски, но также чтобы ответить на риски финансовой стабильности, в частности отток средств с рублевых депозитов, рост спроса на валюту. И решение сработало, отток быстро удалось остановить.
В целом ставка – это инструмент влияния на спрос и контроля над инфляцией. Для того, чтобы в финансовой системе, в частности у банков и заемщиков, не накапливались риски, мы применяем другие инструменты, регулирование, которое называется макропруденциальной политикой.
– Сейчас, когда ставку снижают, вы вздохнули свободнее? Рисков финансовой стабильности стало меньше?
– Источником рисков для финансовой стабильности является не повышение ставки, а накопление уязвимостей, избыточной долговой нагрузки, причем не обязательно на уровне финансовой системы в целом, а в отдельных группах заемщиков или финансовых институтов. Наша задача – этого превентивно избежать. Но да, вы правы, постепенное снижение ставки, конечно, это облегчение долгового бремени и для компаний, и для граждан.
С другой стороны, не могу не отметить, что ключевая ставка – не единственный фактор, который влияет на финансовые показатели компаний. Для экспортного сектора экономики, в первую очередь, сейчас давление на прибыльность оказывает внешняя конъюнктура. Это снижение цены на нефть, сокращение объемов экспорта. Санкции тоже негативно влияют, увеличивая затраты бизнеса.
– Как вы оцениваете уровень закредитованности российских компаний сейчас? Он уже начал снижаться?
– В прошлом году уровень закредитованности компаний, то есть отношение долга к прибыли до вычета процентов, налогов и амортизации, рос за счет активного привлечения нового долга. В этом году показатель закредитованности продолжил расти, поскольку у компаний снизилась прибыль. По данным Росстата, за январь-июль 2025 года финансовый результат компаний по экономике в целом (прибыль за вычетом убытка) уменьшился на 12,6%, если исключить из расчета финансовые организации.
К счастью, мы стартовали с достаточно низкого уровня закредитованности, с хорошим запасом прочности, поэтому у большинства компаний каких-либо проблем не ожидается.
Ключевая ставка только начала снижаться, поэтому процентная нагрузка будет уменьшаться постепенно. Но опять же, это только один из факторов. Для многих компаний он совсем не ключевой.
– Если говорить про граждан, то их в первую очередь интересует ипотека и ставки по вкладам. Как вы оцениваете состояние рынка ипотеки, и какие у него перспективы?
– Мы видим в последние месяцы все большее оживление ипотеки. Если посмотреть на месячные выдачи, то в первом квартале они были небольшие, по 200 миллиардов рублей, при этом 85% из них это были льготные программы.
Во втором квартале сумма выдач увеличилась примерно до 300 миллиардов рублей. В августе-сентябре объем выдач составил около 400 миллиардов рублей. При этом выдачи нельготной ипотеки увеличились в 1,5 раза по сравнению с уровнем второго квартала на фоне постепенного снижения ставок.
Спрос восстанавливается, и мы видим, что доля рассрочки в июле-августе несколько ниже, чем она была в начале года или во втором квартале. Хотя накоплен по-прежнему большой объем рассрочки, но большую долю в продажах занимает именно ипотека.
– Как высокие ставки отразились на показателях жилищного рынка?
– Мы видим, что продажи застройщиков не так уж сильно снизились. За январь-сентябрь в денежном выражении продажи составили 3,3 триллиона, это всего на 5% ниже, чем в прошлом году. При этом надо понимать, что мы сравниваем с периодом очень активного роста в прошлом году, когда 1 июля завершалась массовая льготная ипотека. В то время мы видели ажиотажные покупки. Поэтому снижение на 5% в таких условиях не выглядит существенным.
– Как вы следите за качеством ипотеки? Оно не ухудшается?
– Доля плохих кредитов в ипотеке на 1 сентября составила 1,6%, это по-прежнему немного, но эта цифра выросла за год в два раза. Это связано с кредитами, которые предоставлялись в 2023 году-первой половине 2024 г, когда банки давали кредиты заемщикам даже с высокой долговой нагрузкой.
В сфере индивидуального строительства жилья (15% от рынка ипотеки) уровень плохих кредитов в шесть раз выше, чем по остальной ипотеке. Как вы помните, были случаи мошенничества со стороны ряда застройщиков, когда человек брал ипотеку на строительство дома, подрядчик получал эти деньги, но дом так и не был достроен. И такие кредиты выходили в просрочку.
Чтобы прекратить эту практику, были внесены изменения в законодательство, и с 1 марта этого года привлечение средств граждан на ИЖС возможно только с использованием счетов эскроу. Это, конечно, оздоровило рынок.
– Какие показатели вы отслеживаете для оценки рисков в ипотеке?
– Один из основных показателей риска – это доля кредитов, выданных гражданам с высокой долговой нагрузкой. В последнее время благодаря нашим мерам банки стали более консервативно оценивать кредитоспособность заемщиков. Например, на пике прошлогодних ажиотажных выдач доля кредитов заемщикам, которые более 80% доходов тратят на погашение долгов, была 47%, сейчас – всего 6%.
Также мы отслеживаем долю кредитов с первоначальным взносом меньше 20%. На пике, который пришелся на конец 2022 года, она составляла 54%, сейчас всего 5%. То есть, качество выдаваемых кредитов повысилось, соответственно шансы такой ипотеки выйти в просрочку гораздо ниже.
Мы очень внимательно следим за изменением портрета ипотечного заемщика. Например, сейчас мы фиксируем, что у людей стало больше кредитов, помимо ипотеки. Если пять лет назад у ипотечного заемщика, как правило, не было других кредитов, то теперь в среднем есть еще один кредит.
– Потому что ему не хватает на жизнь? Или, наоборот, потому что может себе позволить что-то еще в кредит?
– Видимо, потому что банки активно предлагают людям другие виды кредитов. Как правило, это кредитные карты. В целом мы не демонизируем кредиты, они позволяют людям приобретать раньше то, что без кредита можно было бы купить гораздо позднее. Но важно не накапливать избыточную долговую нагрузку.
– А есть у вас данные, сколько у нас людей с ипотекой?
– На конец II квартала 2025 года число ипотечных заемщиков составило около 10 миллионов человек, за два года их стало на 7% больше. Эта цифра с учетом созаемщиков, потому что, как правило, если это семья, то по кредиту бывает несколько созаемщиков. Это мы видим из данных Бюро кредитных историй, которые анализируем для оценки рисков. Например, мы смотрим, в какой степени ипотечные заемщики используют другие кредиты в качестве первоначального взноса. Это важный маркер, потому что, если человек не может накопить эти средства самостоятельно, у него долговая нагрузка вырастает очень резко, и увеличиваются риски впоследствии уйти в просрочку и потерять жилье.
Сейчас доля ипотеки, где люди могли взять первоначальный взнос в кредит, составляет 3,4%. Два года назад было больше – 6,4%. Мы рекомендовали банкам проверять, чтобы первоначальный взнос был внесен именно за счет собственных средств заемщика.
– Вы говорили, что нужно проверять доход граждан, которые берут рассрочку. Такие оценки уже делаются? Как идет эта работа и какие проблемы вы увидели?
– В начале июня мы направили в банки письмо, где рекомендовали им отслеживать рассрочку в тех проектах, которые они финансируют.
Важно заранее понимать, сможет ли покупатель получить ипотеку, если у него не будет собственных средств рассчитаться с застройщиком. Пока банки сообщают, что у них не выстроена система оценки долговой нагрузки людей, которые покупают жилье в рассрочку. Это взаимоотношения застройщика и покупателя квартиры, формальных оснований для расчета показателя долговой нагрузки у банка нет. Но банки согласны, что это следовало бы делать, ведь потенциально это недоучтенный долг. Поэтому при обсуждении законопроекта о рассрочке со строительным блоком мы настаиваем на том, что информацию о рассрочке необходимо направлять в БКИ. Долг граждан по рассрочке составляет примерно 1,5 триллиона рублей, эта сумма с начала года выросла в 1,5 раза. В последние месяцы мы видим, что эти практики стали отходить на второй план. Но пока накоплен большой объем рассрочки, и существенная его часть – это приобретение не элитного жилья, а эконом и комфорт. То есть можно предположить, что многие покупатели рассчитывают в перспективе перейти в ипотеку. Но ведь одобрение ипотеки на выгодных заемщику условиях не гарантировано. Банк может отказать, платеж может оказаться не таким, как ожидалось. Поэтому подходить к покупке жилья в рассрочку нужно взвешенно. Чтобы контролировать ситуацию, мы регулярно запрашиваем у банков объемы рассрочки и график ее погашения.
– Что вы будете делать, если увидите, что объем рассрочки растет?
– Как я сказала, в последнее время, наоборот, росла доля ипотеки, а рассрочки снижалась. Если бы мы увидели, что ее становится больше, мы совместно с нашими надзорными подразделениями активизировали бы проверку соблюдения банками наших рекомендаций по рассрочке. Если доля продаж в рассрочку за квартал больше 20%, то банк должен рассмотреть повышение уровня резервов по такому проекту, поскольку он более рискованный.
– А в чем вы видите риски проектного финансирования? И как меняются показатели здесь?
– Проектное финансирование застройщиков сейчас – один из самых растущих сегментов корпоративного портфеля. Его объем уже почти 10 триллионов рублей, это 11% корпоративного портфеля.
Здесь у нас традиционный показатель – соотношение объема задолженности по строящимся проектам и объема средств, привлеченных на счета эскроу. Это говорит о том, сколько кредитов, выданных на строительство, обеспечено поступлениями на счета эскроу, то есть покупками. Сейчас это соотношение постепенно снижается, но ситуация остается стабильной: покрытие выданных кредитов счетами эскроу примерно на уровне 70%.
Также традиционно важный показатель – отношение распроданности проекта к строительной готовности, текущий уровень в 69% считается хорошим показателем. Еще один значимый показатель – сколько из строящегося жилья уже продано на этапе строительства. Этот показатель сильно не меняется, он остается на уровне 30-35% по России в последние годы (сейчас – 32%).
– То есть каких-то существенных проблем на рынке жилья у нас нет?
– Больших проблем не наблюдается. Безусловно, ситуация может различаться, есть регионы, где ситуация с распроданностью хуже. Допустим, есть московский рынок, где традиционно очень хорошая распроданность (сейчас 49% строящегося жилья уже распродано), и вообще проблем нет. И есть регионы, где гораздо больше непроданных квартир и больше признаков затоваривания. Например, в Краснодарском крае, где в предыдущие годы наблюдался бум, распроданность составляет 21%, в Ростовской области – 24%, в Ленинградской области – 25%. Эти регионы привлекли много спроса в рамках массовой льготной ипотеки. Застройщики реагировали и вводили больше жилья, поэтому там объем непроданного жилья оказался выше. Но постепенно и эта ситуация разрешится, потому что уже стали вводить меньше новых проектов, постепенно это предложение переварится.
– А в целом по России вы видите существенное сокращение новых проектов?
– Число новых проектов в январе-сентябре уменьшилось на 16%. Это умеренное сокращение после перегрева последних лет. При этом объем текущего строительства вырос с начала года на 5%, что связано с замедлением темпов строительства и сдвигом сроков на более поздние периоды.
Застройщики говорят, что, возможно, из-за снижения объема новых запусков мы можем столкнуться в 2027 году с повышенным ростом цен. С другой стороны, если это общеизвестная информация, то возрастает и мотивация у застройщиков все-таки новые проекты вводить, чтобы получить выгоду от этого роста цен. Поэтому, скорее всего, будет какая-то промежуточная ситуация: снижение запусков окажется меньше, чем сейчас опасаются застройщики, и потом рост цен будет более умеренный.
– Среди важных показателей, которые отслеживает ЦБ, вы не назвали ставки по ипотеке. Это не важно?
– Учитывая, что сейчас около 80% выдач — это льготные программы, ставки определялись именно ими. Но когда ключевая ставка будет постепенно снижаться, рыночная ипотека будет восстанавливаться. После последнего решения по ключевой ставке банки уже объявили о снижении ставок, начали расти объемы рыночной ипотеки. Нам очень важно способствовать тому, чтобы люди по мере снижения ключевой ставки могли обращаться за снижением ставки к банку, который ранее выдал им кредит по высокой ставке, или в других банках находить более выгодные для себя предложения и рефинансировать кредиты.
Эта практика была массовой в 2019-2020 годах, когда у нас снижались ставки, и были большие объемы рефинансирования кредитов. Сейчас мы корректируем наши подходы к регулированию, чтобы не сдерживать такое рефинансирование. Если заемщик рефинансирует кредит на более благоприятных условиях, то этот кредит не будет входить в расчет макропруденциального лимита и не будет ограничивать возможности банка наращивать выдачи ипотеки. Мы ожидаем, что до конца текущего года этот нормативный акт будет принят.
– Застройщики предупреждали, что по мере снижения ключевой ставки люди начнут забирать деньги с депозитов и бросятся покупать жилье. Это преподносилось тоже как один из факторов роста цен в будущем. Насколько оправданы эти ожидания?
– Мы считаем, что снижение ключевой ставки не приведет к таким негативным явлениям, как сильный рост цен на жилье. Во-первых, мы будем снижать ставку постепенно и смотреть, чтобы привлекательность рублевых депозитов и сберегательное поведение у людей сохранялись. Эти факторы мы учитываем при принятии решений по ставке.
Во-вторых, хотя, действительно, справедливо, что жилье может оттянуть на себя часть средств с депозитов, есть и другие направления, куда люди могут направить деньги. Это акции, облигации, другие инструменты финансового рынка. Люди в 2025 году активно покупают облигации, чтобы зафиксировать высокую доходность на несколько лет: вложения граждан в ОФЗ и рублевые корпоративные облигации возросли с начала года на один триллион рублей.
В-третьих, сами застройщики говорят, что у них есть нераспроданное жилье, и этот дополнительный спрос только поможет им. Если спрос встречает предложение, то нет оснований ждать значимого роста цен. И мы не должны забывать, что у нас есть вторичный рынок жилья, который в последние годы был менее привлекателен на фоне высоких ставок.
Поэтому мы ожидаем, что снижение ставок по депозитам не выльется в рост цен на жилье, а некоторый объем вкладов перераспределится между новостройками, вторичным рынком и другими сегментами финансового рынка.
– На ваш взгляд, куда лучше людям вкладывать свои сбережения в условиях снижения ставок?
– Универсального рецепта на все случаи жизни нет. Мы считаем, что несмотря на снижение ставок, они выше инфляции, и депозиты в рублях остаются привлекательными. Если вкладываться в валютные инструменты, то возникают валютные риски, связанные с возможными колебаниями валюты.
Совсем не рекомендуем вкладываться в инструменты иностранных рынков, потому что здесь есть санкционные риски для российских граждан. Для людей, которые живут в России, имеют рублевые доходы и расходы, разумнее всего держать деньги в рублевых инструментах.
Источник: РИА Новости